從“頤樂園”到“生態園”

熟悉羅忠福的人，都在“福海生態園”身上看出了“福海頤樂園”項目的影子。后者是羅忠福的福海集團2000年在珠海推出的養老項目

羅忠福在貴陽投資的，是一個名為“福海生態園”的度假村項目。它地處貴陽南郊環城林帶，距離市區大約40分鐘車程。這也是這個遵義人成名后，第一次在家鄉投資，有那么點“榮歸故里”的意思。

他打算在這個植被蔥郁、空氣清新的地方建設1200套組裝式休閑屋，并將會員制作為未來的發售模式。

羅的設想是這樣的：客戶在確定房屋地點和戶型后，繳納50%的會費，并在房屋組裝完畢驗收后，繳納剩余的50%，至此獲得會員資格，一并領取休閑屋鑰匙。根據會費的具體數額，會員可以在園內享受若干年直至50年不等的度假服務。

像這樣的度假村，羅忠福的目標是建設100個，它們分布在全國各地，最終實現連鎖經營。

在此過程中，伴隨著連鎖度假村數量上的增加，會員可以前往任何一家度假村免費住宿，但與此同時，他必須把原來屬于自己的度假屋的租賃權交給公司沖抵，所得收益將在會員和公司之間進行分成。

羅忠福的產品設計，包含“消費”和“投資”上的雙重意義。在前一個層面，會員可以以低于商品房的價格購買到使用價值大致相當的居住條件。在后一個層面，會員和企業之間形成一種近乎信托投資的關系，說到底，客戶購買的是一種投資產品，而在羅忠福一方，亦屬融資途徑之一。

羅忠福營造的概念仿佛頗為新穎。不過公司員工表示，這并非羅的首創，該模式在一些發達國家和地區已經相當成熟。

在概念向現實轉化的起步階段，羅忠福的度假村必須在短時間內多點開花，從而刺激客戶的消費欲望。另一方面，這種急速擴張必然要求龐大資金的密集投入，所以他還得盡快建成幾個試點，以便回籠資金，謀求滾動發展。

相對于這個龐大計劃而言，貴陽的“福海生態園”不過是萬里長征邁出的第一步。

熟悉羅忠福的人，都在“福海生態園”身上看出了“福海頤樂園”項目的影子。后者是羅忠福的福海集團2000年在珠海推出的養老項目。

當時他對沉淀了數億資金的滯銷別墅群實施改造，經營出一個號稱亞洲最大的老人社區。而“福海頤樂園”經營思路，正是后來“福海生態園”會員制模式的雛形。

當時還有媒體報道說，羅忠福希望以這個老人服務品牌為基礎，進行養老產品系列的開發。如果一切順利，他將在2001年實現6000萬以上的利潤。

8年之后的今天，早已告別養老業務的“福海頤樂園”，呈現出一片凋敝景象。困擾多年的海水倒灌問題一直沒有解決，相當多的別墅被拍賣還債，一些臨街別墅因為年久失修，窗臺上居然長出了樹苗。

一位曾經應邀參觀過養老院的政府官員評論說，羅忠福錯誤估計了形勢，“珠海沒有那么大的養老市場”。留守養老院的負責人則告訴記者，“既然是養老休閑，誰會在一個地方住太長時間?”

某種意義上說，羅忠福在珠海“福海頤樂園”上未能實現的抱負，被移植到貴州“福海生態園”上。他希望藉此，真正實現由一個房地產開發商，向新型投資產品開發商的轉型。

億萬富豪的土地運作

1988年初，剛從遵義來珠海打拼的羅忠福，借款吃進距拱北口岸僅200米的一處地塊。后來這里建成福海大酒店，一舉奠定羅的財富版圖。在上世紀90年代初期，土地是整個福海集團的財富支柱

和“福海頤樂園”相比，“福海生態園”的經營思路，在過去基礎上進行了改良和完善。一個重大區別在于，羅忠福并沒有把有關土地權屬收入自己賬下。

這似乎不太符合福海集團的一貫做法。縱觀福海集團歷史，羅忠福在土地運作方面多有可圈可點之處。

1988年初，剛剛從遵義來到珠海打拼才幾個月的羅忠福，不惜借款吃進距離拱北口岸僅200米的一處地塊。后來這里建成福海大酒店，一舉奠定羅忠福的財富版圖。

據羅忠福家屬介紹，福海大酒店長期以承包方式交給他人經營，每月給福海集團帶來近20萬的收益。2006年底，該酒店因償還銀行貸款被拍賣。今年8月30日，酒店因新業主收回改造，突然宣布結業。不過這是后話了。

第二次是在1989年夏季。羅忠福看準外商大批從中國大陸撤資、珠海地價降至低谷的機會，又以每平方米數百元的價格拿下位于斗門區白藤湖的一塊地皮。

后來這一地塊開發為“湖中湖花園別墅”。1992年房地產開始復蘇時，第一期120多棟別墅趁機在香港發售。“一個禮拜就賺回來7000多萬，而且都是現鈔”。一位當時的管理層成員回憶說。

該項目在后續開發過程中，因為攤子鋪得過大以及房地產市場再次降溫而陷入困境。為求起死回生，羅忠福將賣不動的豪華別墅轉向為養老院，這在前文已有交待。

無論如何，在上世紀90年代初期，土地是整個福海集團的財富支柱。1994年，美國《福布斯》雜志首次公布大陸億萬富豪排行榜(在香港出版的中文雜志《資本家》刊出)。羅忠福以3億元資產名列第6位(資產額與牟其中等并列)，而列于首位的劉永好兄弟資產額為6億。

有商界人士分析說，“福海生態園”項目當中，有關土地權屬不發生改變，恐怕還與羅忠福資金緊張以及融資障礙有關。

這種說法，在一位原福海集團管理層成員處得到了證實：自從“湖中湖花園別墅”和“福海頤樂園”開發失敗后，福海集團便一蹶不振。而自從1999年6月，福海集團被人民銀行廣州分行收入逃廢債務名單后，再也沒有拿到過銀行貸款。

在這一背景下，擁有林地權屬的貴州省林業科學研究院，便成為羅忠福理想的合作對象。

從2006年開始，林科院一直在對外招商引資，其敲門磚，則是于2005年底經省林業廳批復同意的《云關山省級森林公園總體規劃》。這份文件被視為未來“福海生態園”的底本，成為打動羅忠福的另一個重要因素。

2006年6月，林科院下屬貴州綠源園林科技工程有限公司和羅忠福的北京福海福櫻石新材料科技發展有限公司簽署協議，此時距離雙方首次見面不到一個月的時間。

這份協議約定：由林科院出地、羅忠福公司出錢，合作開發2000畝旅游森林用地，總投資為3.2億元。

林科院的收益是以地租的形式出現的，即每建成一座度假屋，羅忠福公司交給林科院兩萬元。

羅忠福的朋友透露說，還有一個因素堅定了羅忠福對于此次合作的信心，即林科院是省林業廳的下屬機構，帶有官方色彩，有利于項目申報政府批文。