直擊中國各地房價

調(diào)控政策累積效應(yīng)放大供大于求 樓價見頂信號強烈

10月17日，北京，深秋，大風(fēng)降溫。耿明(化名)與房產(chǎn)中介簽訂完最后3套房子掛牌出售協(xié)議后，心情愈加復(fù)雜：3年前攜2000萬資金從山西來京炒房，盈利已翻番，原計劃奧運會前后套現(xiàn)，如今倉促出手，用他的話說，“感覺越來越冷”。

冷的只是炒房客，有自住需求的大多數(shù)人盼望的樓價“見頂回調(diào)”可能將要出現(xiàn)。借用獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠剛說的一句話：“如果房地產(chǎn)市場下跌30%，多數(shù)中國人都會發(fā)出笑聲。”

除了感受樓市冷暖，建行董事長郭樹清感受更多的可能是危機。早在央行明確第二套房首付款比例不低于40%前，建行就有計劃地提前實施了，而且最后比例定在50%上，比40%的底線高出10%之多。

進入“金九銀十”，國內(nèi)樓市成交量萎縮，有價無市。而“最知其中滋味”的銀行對房貸態(tài)度的180度大轉(zhuǎn)彎，似乎意味著市場自我調(diào)整房價的力量已經(jīng)顯現(xiàn)。另外，政府近年調(diào)控房價的一系列政策的累積效應(yīng)也得到了釋放，清理閑置土地、提高房貸、加息，還有物業(yè)稅預(yù)期，一切都導(dǎo)致市場觀望甚至拋售氣氛濃厚。

房價真的要見頂了嗎？

不少業(yè)內(nèi)人士認為，除了緊縮政策不斷給樓市雪上加霜外，炒房者獲利預(yù)期和套現(xiàn)周期也已陸續(xù)到來，市場本身買盤、賣盤的轉(zhuǎn)化，也會促使樓市進入調(diào)整期。香港十年前地產(chǎn)泡沫破裂前存在的特征正被內(nèi)地樓市一一重演，陰影揮之不去。

盡管如此，北京樺達地產(chǎn)董事長曾新慧還是堅信房價不會由此迎來拐點，天相投顧首席金融分析師石磊也表示目前還看不出房價見頂?shù)嫩E象。不過，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生卻認為：“拋售正開始集中，接手的卻少了很多，目前的確進入了焦灼階段。”至于房價走勢，聶認為還要看未來調(diào)控手段和大經(jīng)濟環(huán)境。

一個問題是，如果市場真的已經(jīng)開始自我調(diào)整，下一步的宏觀政策調(diào)整如果過于嚴厲，會不會造成市場暴跌，造成恐慌性拋盤？

有價無市買盤轉(zhuǎn)賣盤

房價依然瘋漲，市場卻越來越冷清。“樓市正上演勝利大逃亡。”聯(lián)達機構(gòu)總經(jīng)理楊少鋒對本報的判斷依據(jù)，來自他與數(shù)千名溫州等地炒房者的親密接觸。

“十一”長假過后，陸續(xù)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：從南京到北京，從上海到深圳，從天津到重慶，商品住宅成交量放量下滑，與“五一”黃金周相比，日均銷售量深跌近四成。

據(jù)21世紀不動產(chǎn)介紹，早在一個月前，交易量有所減少；9月中下旬，投資者觀望情緒加劇。而深圳在8月份就遭遇了近三年成交最低迷時期。

盡管這樣，曾新慧和陽光100副總經(jīng)理范小沖均對本報表示，說房價拐點為時尚早。而對于目前樓市有市無價現(xiàn)象感受最深的是耿明們。據(jù)耿稱，他最多時手里有30多套房源，從今年8月底開始陸續(xù)出貨，到10月初集中掛牌出售，現(xiàn)在還有17套沒有成交，有兩套已調(diào)低了價位，情況并不理想，而這在之前是不可想象的。

楊少鋒的客戶多是來自溫州的炒房者，據(jù)楊回憶，近段時間已有相當數(shù)量的投資者開始高位套現(xiàn)，這包括之前曾鯨吞北京數(shù)百套豪宅的溫州購房團領(lǐng)軍人物。聯(lián)達機構(gòu)對300名投資客戶抽樣調(diào)查顯示，近7成客戶將拋售套現(xiàn)。

賣盤多了，因房價太高，同時“滯漲”明顯，上海新樓近4個月來首次出現(xiàn)了供大于求。上海美聯(lián)物業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示：68%的客戶明確表示，將推遲自己的購房計劃。聶梅生認為，拋售現(xiàn)象顯然還會持續(xù)，但接盤者則要增加更多顧慮。

“恐慌性拋售已露出苗頭。”盡管楊少鋒承認，投資者拋售還屬于中心城市現(xiàn)象，大部分人仍選擇觀望態(tài)度，但一旦形成一種趨勢，很快將演變成為大規(guī)模撤離；由于目前投資比例已經(jīng)占據(jù)樓市1/3強，目前的高房價難以為繼，市場將在半年到一年時間內(nèi)理性回歸。

這似乎并非危言聳聽。市場本身傳達出的信號越來越多地在改變市場一貫的看法。

“事實上，即便沒有別的因素，3年前買的樓盤現(xiàn)在也該出手了。何況現(xiàn)在呢！”耿明告訴記者，動輒上千萬的投資從最初都會設(shè)定一個收益預(yù)期和投資周期，就像炒股，有止損也要有止盈，“收益翻番了，時間也過去3年了，是一個階段了”。

據(jù)統(tǒng)計，相對目前市場價，一年前介入的投資者收益普遍上漲60%以上，而兩年前購買的房屋均有100%以上的收益。

而目前，支撐房價繼續(xù)高漲的主要依據(jù)是需求旺盛和成本過高。聶梅生承認，現(xiàn)在房子需求主要是投資性需求，房價越高，收益余地就越小。經(jīng)濟學(xué)家茅于軾接受本報記者采訪時認為，“虛求”高了就會產(chǎn)生泡沫，投資回報就會受到打擊，有多少“虛求”，晚上看看各小區(qū)亮燈多少就明了了。

“在北京目前租售比已經(jīng)高達1:350的情況下，北京樓市投資價值銳減。退一步，由于奧運會利好的支撐，房價可能會繼續(xù)堅挺，但至少需求會急劇下跌。”楊少鋒稱，大部分城市通過租金獲取投資收益已不現(xiàn)實。