7月份上海商品住宅新盤(pán)成交面積同比下降69%，環(huán)比下降32%，月成交均價(jià)環(huán)比下降24%。而8月份，雖然平均成交價(jià)格環(huán)比小幅回升，但成交量仍然持續(xù)低迷，同比降幅近70%。全國(guó)1~7月份的樓市成交量，下降了10.8%。

實(shí)際上，如果不談房?jī)r(jià)仍然在上升，僅是就住房數(shù)量的銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，2008年與2007年的特殊時(shí)期相比是下降，但是2008年與2006年同期相比銷(xiāo)售量不僅沒(méi)有下降，反之還是增長(zhǎng)很快；如果與2005年同期相比，其銷(xiāo)售量則增長(zhǎng)近一倍。今年住房銷(xiāo)售為什么會(huì)下降？并不是今年銷(xiāo)售太少，而是2007年銷(xiāo)售太多，是2007年住房銷(xiāo)售中投機(jī)或炒作的比重過(guò)高。2007年下半年以來(lái)，政府把這部分房地產(chǎn)投機(jī)或炒作慢慢地清除出來(lái)，住房銷(xiāo)售下降是必然。這不僅是政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康持續(xù)發(fā)展的根本所在。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)“一邊是商品房的成交量快速下降而另一邊房?jī)r(jià)照樣上升”與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本供求法則相悖的怪事？這與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低、與房地產(chǎn)產(chǎn)品壟斷性定價(jià)及房地產(chǎn)發(fā)展了8年企業(yè)積累一定財(cái)富有關(guān)。如果說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)真的有多少問(wèn)題，那么房地產(chǎn)企業(yè)早就降價(jià)出售自己手中的產(chǎn)品了，也就不會(huì)出現(xiàn)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)寧可不賣(mài)一套住房也不降低價(jià)格的情況，也不會(huì)出現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商圍繞著“住房不降價(jià)”而翻出五花八門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)策略。

有人會(huì)說(shuō)，房?jī)r(jià)下降了，買(mǎi)不起的還是買(mǎi)不起。當(dāng)然，對(duì)于低收入民眾來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)降到最低，他們也可能無(wú)力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但住房需求市場(chǎng)并不是單一的，也不是住房?jī)r(jià)格降到某一個(gè)點(diǎn)讓所有的需求者都進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)。住房需求市場(chǎng)是多層次、多元化的，在不同的住房?jī)r(jià)位下，總是有不同的住房消費(fèi)者進(jìn)入。最近萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)政策調(diào)整后市場(chǎng)的反映就是如此。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么一定要把住房?jī)r(jià)格頂在天花板上不降價(jià)銷(xiāo)售而又大喊房地產(chǎn)市場(chǎng)有多少危險(xiǎn)呢？其根本就在于，一是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己有實(shí)力來(lái)對(duì)抗市場(chǎng)，他們過(guò)得很好。他們叫喊出一些危言聳聽(tīng)的言論，只不過(guò)是希望政府出臺(tái)政策來(lái)維持已有的房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利模式。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己的利益早就把地方政府及銀行捆綁在一起了，他們相信政府會(huì)出臺(tái)政策來(lái)救房地產(chǎn)。三是任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是希望回到2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)“奇跡”的時(shí)代。住房留在手中越久就越值錢(qián)，越是爛的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的利潤(rùn)就越高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然在重溫2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)“劣幣驅(qū)逐良幣”舊夢(mèng)。其實(shí)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、金融市場(chǎng)環(huán)境及購(gòu)房者理念等都發(fā)生了根本性的變化了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要重蹈舊轍是不可能了。

總之，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房銷(xiāo)售面積急速下降，根本原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以壟斷性定價(jià)把房?jī)r(jià)頂在天花板上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敢于不降價(jià)，原因在于他們有財(cái)力來(lái)支撐，在于他們認(rèn)為政府會(huì)出臺(tái)政策來(lái)維持目前房地產(chǎn)的暴利模式。但實(shí)際上，誰(shuí)都無(wú)法打敗市場(chǎng)，無(wú)論是個(gè)人、企業(yè)及政府都是如此。被打敗的只會(huì)是那些對(duì)抗市場(chǎng)、對(duì)抗政府政策的人或企業(yè)！

(作者易憲容，中國(guó)社科院金融所研究員)