轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市

2009年,保利、中海、中鐵等一線(xiàn)房企和新興央企開(kāi)發(fā)商頻頻出現(xiàn)在北京、上海這樣的一線(xiàn)城市土地出讓市場(chǎng)上,但領(lǐng)頭羊萬(wàn)科卻很少露面,倒是二三線(xiàn)土地市場(chǎng)上,經(jīng)常傳出萬(wàn)科拿地的消息。

據(jù)萬(wàn)科年報(bào)稱(chēng),2009年,萬(wàn)科新獲取項(xiàng)目多位于房?jī)r(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線(xiàn)城市,主動(dòng)規(guī)避了部分熱點(diǎn)城市爭(zhēng)奪過(guò)于激烈的土地。

根據(jù)萬(wàn)科地產(chǎn)總裁郁亮的解釋,這是因?yàn)槿f(wàn)科堅(jiān)持了“寧可錯(cuò)過(guò),決不拿錯(cuò)”的原則,綜合考慮土地價(jià)格、收益空間和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)后才出手。因此,萬(wàn)科2009年新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2401元/平方米左右,較2007年下降三成。

郁亮表示,2010年,萬(wàn)科還將繼續(xù)堅(jiān)持這樣的原則。

萬(wàn)科的選擇并非個(gè)例。樓市新秀龍湖地產(chǎn)在大舉進(jìn)軍北京、上海這樣的一線(xiàn)城市的同時(shí),悄然深入二三線(xiàn)城市布局。據(jù)其高管解釋,一方面是看好了二三線(xiàn)城市的未來(lái)發(fā)展,另一方面也是為了平衡一線(xiàn)城市拿地的壓力。他表示,風(fēng)險(xiǎn)和收益是相對(duì)的,二三線(xiàn)城市地價(jià)成本低,但產(chǎn)品做好了,收益率并不低。據(jù)其透露,龍湖在常州、無(wú)錫拿的土地未來(lái)收益率不會(huì)比一線(xiàn)城市低。

聯(lián)合拿地

2009年12月22日,由富力、雅居樂(lè)和碧桂園組成的“民企聯(lián)合體”,以255億的總價(jià)拿下廣州亞運(yùn)村地塊。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,這一輝煌估計(jì)三五年內(nèi)不會(huì)有地塊能打破。255億的成交額,不僅創(chuàng)了國(guó)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)最高紀(jì)錄,也透露出面對(duì)高單價(jià)高總價(jià)的一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊,聯(lián)合拿地將成為一種必然的趨勢(shì)。

北京中服地塊,起價(jià)就50億元,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)成交價(jià)格至少要在80億元。招標(biāo)文件中規(guī)定必須由一家房企和另一家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合拿地的要求,引發(fā)了頗多爭(zhēng)議,但就算沒(méi)有這條,業(yè)內(nèi)能一下拿出這么一筆巨款的房企,絕對(duì)是鳳毛麟角。而且,如此一筆巨款壓在土地上,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力可想而知。

北京龍湖地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)魏健認(rèn)為,目前土地單價(jià)總價(jià)較高的現(xiàn)狀和支付條款日益嚴(yán)格的監(jiān)管力度,都是企業(yè)聯(lián)合拿地的原因。實(shí)力較差的企業(yè)沒(méi)有能力獨(dú)立拿地,大開(kāi)發(fā)商則會(huì)考慮降低風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力。“大龍地產(chǎn)果是聯(lián)合拿地,也就不會(huì)因?yàn)榻徊黄鸬貎r(jià)款導(dǎo)致土地被沒(méi)收了。”

聯(lián)合拿地,就意味著分享利潤(rùn),如果企業(yè)能選擇獨(dú)立拿地,肯定不會(huì)選擇聯(lián)合拿地,如今,迫使吃慣了獨(dú)食的開(kāi)發(fā)商們聯(lián)手,只是因?yàn)榈貎r(jià)太高了。

曲線(xiàn)拿地

中國(guó)的土地市場(chǎng)一直有明暗兩個(gè),一個(gè)是政府控制的公開(kāi)土地交易市場(chǎng),還有一個(gè),就是二級(jí)市場(chǎng)。

據(jù)中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉透露,最近很多公司都希望通過(guò)并購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地。據(jù)其分析,開(kāi)發(fā)商積極拿地主要還是看好樓市,但拍地成本太高,就不得不想別的辦法獲得相對(duì)低價(jià)的土地,“反正土地供應(yīng)也不光是拍賣(mài)的那些”。

其實(shí)市場(chǎng)上一直存在這種方式,把有地但沒(méi)錢(qián)的公司和有錢(qián)但沒(méi)地的公司結(jié)合起來(lái),各取所需。隨著地價(jià)的不斷飆升,這種方式增加的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

去年SOHO中國(guó)雖然在土地公開(kāi)市場(chǎng)屢屢受挫,但是通過(guò)并購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)等方式,卻獲得了多個(gè)北京、上海核心區(qū)域的項(xiàng)目。華業(yè)地產(chǎn)目前在通州熱銷(xiāo)的華業(yè)東方玫瑰也是通過(guò)同樣方式獲得的。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,進(jìn)入2010年以來(lái),已經(jīng)有10多家企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人向其打聽(tīng)有沒(méi)有優(yōu)質(zhì)地塊轉(zhuǎn)讓的信息了。“以前業(yè)內(nèi)類(lèi)似的情況也有,但是沒(méi)有現(xiàn)在這么頻繁,現(xiàn)在地價(jià)的壓力太大了。”