與當前熱議的房價、空置率相同，剛性需求和房屋自有率也是討論房地產市場避不開的話題。剛性需求本應是支撐樓市的主力軍。然而在房價過快上漲的喧囂中，剛性需求經常被淹沒在投資或投機性需求之中。剛需“奶酪”究竟能支撐樓市走多遠？中國住房自有率究竟有多高？

就此話題，中國證券報分別采訪了社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣、社科院經濟研究所經濟增長理論室主任劉霞輝、國金證券首席經濟學家金巖石。

絕對剛需難以撬動房價

中國證券報：您如何理解樓市的剛性需求？近年來部分城市房價高漲，在多大程度上是源于剛需？

王小廣：目前我國真正以自住為目的的剛需并不是主流，超過半數購房行為都是非剛性需求，也就是投資性需求。如果房價上漲過快，一定是投資需求過熱導致的。因此在樓市調控政策出臺后，我們會看到比較明顯的成交量萎縮。

在房地產供需市場中，投資性需求維持在10%至20%之間比較合理，目前我國顯然已經遠遠超過這個比例。在居高不下的房價之下，中國真實的剛需已經逐漸被忽略。高比例的投資性購房，導致了至少80%的剛需被排除在市場之外。

金巖石：我認為剛性需求應該被分為三個層次區別對待。第一個層次是我國城市化進程帶來的致富型剛需。在沒有補償性政策體系的情況下，農村經濟整體貶值不可避免。城市房產剛需的根源就是致富需求，也就是所謂的“小富進城，大富進京”。

第二個層次是對城市高端消費的剛需，具體表現在教育、文化、醫療、衛生等城市特有的消費市場上。目前而言這種需求愈發明顯，各種投資也大幅向城市傾斜。

第三個層次才是目前公眾意義的剛需，就是改善性住房需求。具體可以分為三類，一類是從沒房到有房的改善；二類是由小房換大房的改善；三類是一種隱性的改善，從自己有房到幫助家人有房。因此，很多時候“購買二套房”不一定是投資性需求。

牛鳳瑞：按照我的計算和研究，我國每年至少應該有10億平方米的購買需求，這里面當然包括一部分投資需求。目前我國每年出售的7至8億平方米的房產中，至少有5億平方米是源于自住型的剛性需求。投資性需求必須考慮地區差異因素，我國一線城市的投資性購房比例很高，但不能認為樓市的整體需求是投資需求。

劉霞輝：我認為應該狹義看待剛需，即是自然人為了獲得生存權利所必須有的居住條件的才能稱作剛性需求。在快速城市化的過程中，人均房屋面積低于10平米時的購房行為，才能算是改善性的剛需。目前許多城市人均房屋面積遠遠超過這個數字。因此在當前房地產市場中，幾乎沒有真正的剛需。

我們應該正確認識剛性需求、意愿需求、實際需求三者之間的聯系。目前中國房地產市場中的剛需是三者中所占比例最低的。實際需求則與收入水平相關，我國實際需求遠遠小于意愿需求。意愿需求是每個人內心對于房產的渴望，這一方面是中國人的意愿十分強烈。

中國房屋自有率其實很低

中國證券報：有觀點認為目前我國的房屋自有率已經很高，這是否從側面印證了未來剛需增長空間已經不大？

金巖石：我認為中國房屋自有率過高的觀點是很片面的，而且目前我國實質的房屋自有率是非常低的。中國很大一部分人無法真正“自有”房產，這恰恰造成了社會上的一些不公平現象。

合理的房地產市場應該分為三層的市場，一層是租房市場，滿足了城市50%以上人口的工作生活需求，租金低才說明市場合理；二層是普通住宅市場，其價格同時受制于收入水平和投資水平；三層是豪宅市場，這也體現了城市房產的整體估值。如果僅僅通過貨幣政策和貸款來打壓第二個層次的需求，房價不可能下跌到預期的水平。

牛鳳瑞：房屋的自有率只能反映中國居民的房屋自給水平。嚴格來說，自有率的計算應以居住舒適、配套完善的房屋為計算樣本。就中國現實國情而言，一旦剔除平房、危舊房等因素，中國的房屋自有率不會很高。自有率高不利于人口的流動、城市的發展，當前我國的住房問題之所以成為民生問題，和房屋自有率無關，其根源是房屋的供需矛盾。

劉霞輝：我認為房屋自有率的高低不能說明任何問題。一個國家的房屋自有率與其民族性格、經濟發展、特殊機遇等多方面因素都有關。考慮到中國的特殊歷史因素，中國的房屋自有率達到100%都十分合理。房屋自有率是由中國老百姓的意愿決定的，但是房價高低卻無法由老百姓的意愿決定。實際上老百姓在購房行為中根本沒有“討價還價”的能力。

調控政策會不會誤傷

中國證券報：今年國家出臺的樓市調控政策，對剛需購房者有何影響？

金巖石：目前的調控政策確實可能影響到部分剛性需求。一旦運用貨幣杠桿調控經濟，最有可能受影響的一定是窮人而絕非富人。因為窮人本來可以通過金融杠桿提前實現的購房需求，在調控后變得越來越難。然而當這部分剛需消失以后，房價還是沒有大幅下跌，就說明現階段市場上的大部分需求是帶有投資屬性的需求。

牛鳳瑞：調控政策對富人的影響肯定較小，即使政策主要針對投機性購房，然而投機者在信息、財力等方面都遠優于普通購房者。任何一種政策都存在正負效應沖抵后的比較效益問題，相關部門應該全面考慮政策的執行效應、條件和成本。本報記者 陳瑩瑩 韓曉東