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十一五我國房地產(chǎn)投資快速增長 樓市經(jīng)歷V型震蕩
關鍵詞： 商品房 房地產(chǎn) 樓市 房地產(chǎn)藍皮書 房價
2011年5月5日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學文獻出版社聯(lián)合主辦的“2011年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會”在北京舉行，與會專家總結了“十一五”時期我國房地產(chǎn)發(fā)展的主要成就和存在的問題，探討了房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點問題，展望了“十二五”我國房地產(chǎn)市場的變化趨勢，并正式發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.8》。
藍皮書指出, “十一五”時期是我國房地產(chǎn)發(fā)展波瀾壯闊的五年，總體趨勢上，房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)供銷均呈現(xiàn)快速增長趨勢，有效拉動了國民經(jīng)濟快速發(fā)展，大大改善了居民家庭的居住條件。房地產(chǎn)市場則經(jīng)歷了劇烈的V型震蕩：2005~2008年初高速增長、2008年中~2009年初金融危機形成短暫的劇烈調(diào)整、2009年中開始迅速反轉增長。
從總體發(fā)展態(tài)勢來看，房地產(chǎn)投資增長較快、增速回落，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。 “十一五”期間，我國房地產(chǎn)投資累計達16.0萬億元，比“十五”增長10.7萬億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。年均投資32085億元，是“十五”年均投資的3倍，是“九五”后三年的7.6倍。但是，增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地產(chǎn)投資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。
住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。“十一五”期間住宅投資累計達11.4萬億元，比“十五”增加了7.8萬億元。 “十一五”年均住宅投資為22747億元，分別是“十五”、“九五”后三年年均住宅投資的3.2倍和8.5倍。藍皮書分析認為，住宅投資上升的主要原因是，“十一五”期間住宅市場供不應求和房價快速上漲預期，刺激了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資熱情。
房價波動起伏，整體快速上漲。 “十一五”期間商品房銷售均價總體上繼續(xù)保持快速上漲態(tài)勢，由2006年的3367元/平方米上漲到2010年的5029元/平方米，年均增長達9.7%。其中，住宅銷售均價由2006年的3119元/平方米上漲到2010年的4724元/平方米，年均增長為10.0%。
調(diào)控力度不斷加大，住房保障大力推進。據(jù)不完全統(tǒng)計，“十一五”期間房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策達20多項，國辦發(fā)、國發(fā)多達10項。2010年更是針對地方政府建立了考核問責制，并引入了多種行政手段。另外，“十一五”期間住房保障的制度建設獲得重大突破，以《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》為代表的政策促進了住房保障制度快速推進，而且，保障性住房建設力度也快速提升。“十一五”期間，解決了1500萬戶的城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭住房困難問題。以廉租住房為例， “十一五”期間，中央累計投資1336億元，而2005年前累計投入47.7億元用于最低收入家庭住房保障。
另外，藍皮書還指出了值得注意的是，“十一五”后期90平方米以下普通住宅投資比重提升，由2007年的23.3%上升到2010年的31.3%，投資增速也較快。但具有保障性質的經(jīng)濟適用住房所占比重逐漸下降，由2006年的5.1%下降到2010年的3.1%。藍皮書認為，普通住宅投資比重提升主要得益于“十一五”期間對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，如“70/90”政策，盡管地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行的力度不夠，但對中小戶型供給增多起到了促進作用。
藍皮書認為， “十一五”期間房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，不僅提升了城鎮(zhèn)居民住房水平，推動了經(jīng)濟發(fā)展，為地方財政收入提供了巨大支撐，促進了城市化進程和城市發(fā)展，而且房地產(chǎn)市場相關制度建設也穩(wěn)步推進。但由于經(jīng)濟體制和房地產(chǎn)管理制度不健全也造成了房地產(chǎn)發(fā)展中一系列的矛盾和問題：地方政府土地財政依賴、市場監(jiān)管不力、開發(fā)企業(yè)壟斷嚴重、投資性需求膨脹并主導購房市場，導致與經(jīng)濟社會發(fā)展不相適應的房價過快增長；由于住房供給過度市場化、保障性住房支持不力，廣大中低收入家庭的消費性購房需求被驅逐，無法分享房地產(chǎn)建設和城市經(jīng)濟發(fā)展的成就。
為此，藍皮書指出，為解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，促進未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控應加強以下制度建設：制定基本住房保障法，建立保障性住房建設管理長效機制；制定房地產(chǎn)市場發(fā)展中長期戰(zhàn)略規(guī)劃；全面加強房地產(chǎn)供求市場與中介市場監(jiān)管；完善房地產(chǎn)稅費機制等。
（參見2011年房地產(chǎn)藍皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.8》，P1~9，社會科學文獻出版社2011年5月出版
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