9月10日下午2時40分，一聲槌響，2009年中國地王誕生了。“70.06億元，”上海土地交易中心長風(fēng)地塊拍賣師宣讀3號中國海外發(fā)展有限公司的報價時，拍賣廳里面一片驚呼之聲。觀摩廳有些混亂起來。眾人忙著打電話、發(fā)短信，向外界傳遞這個最新地王出臺的消息。“瘋了，這些開發(fā)商真的瘋了！”盯著觀摩廳上現(xiàn)場直播的電視機(jī)，幾個圍在一起的地產(chǎn)業(yè)界人士情緒激動。

9月10日，中國新地王誕生，它就是中國海外發(fā)展有限公司(下稱“中海”，香港聯(lián)交所代碼0688)，此前中海連續(xù)10個月零拿地。人們曾一度認(rèn)為，中國建筑的子公司中海是儲地的保守派。但大象起舞令人感到恐懼，中海此番一出手就讓人嘆為觀止。

參加這場遍及全國的“地王”爭奪戰(zhàn)的遠(yuǎn)不止中海一家國企，無論是央企還是地方國企加速進(jìn)軍土地市場的步伐都在加快。

香港中文大學(xué)講座教授、財經(jīng)名嘴郎咸平在與時代周報記者交流時說：他有一個粗略的統(tǒng)計，十大地王九個被國企買下。

新“地王”曾無人問津

9月10日下午2時36分，上海土地交易中心長風(fēng)地塊拍賣正在進(jìn)行，中海豪擲70.06億元，成功“劫殺”了保利地產(chǎn)、仁恒地產(chǎn)和此前一直對長風(fēng)地塊志在必得的綠城中國。

一個多月前，也是在這個地方，有著深圳國資背景的金地集團(tuán)以30.48億元的價格拿下青浦趙巷10號地，樓板價達(dá)1.5萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時的“上海地王”。

僅僅一個月的時間，1.5萬元/平方米的紀(jì)錄就已經(jīng)作古，中海拿下的長風(fēng)地塊樓面地價已經(jīng)高達(dá)22409元/平方米，超過該區(qū)域次新房的成交價格。

這次拍賣的長風(fēng)6B、7C地塊，由兩幅相連地組成，位于上海市普陀區(qū)長風(fēng)商務(wù)區(qū)，在上海市中環(huán)以內(nèi)，屬于市區(qū)核心地帶，總出讓面積達(dá)到14.2108萬平方米，按2.2容積率計算，總建筑面積為31.2637萬平方米，該地塊無論是地理位置，還是地塊規(guī)模，都可以說是今年以來上海最吸引人的一塊住宅土地，也是今年上海所有出讓土地中位置最好的一個地塊，有人驚呼，“地皇”誕生了。

令人玩味的是，去年7月份，長風(fēng)7C地塊曾以起始價16.053億元的價格出現(xiàn)在土地拍賣市場，最終因無人提出申請而流標(biāo)。一年后，出讓方將南北兩塊合并成長風(fēng)7C地塊，再加上旁邊相鄰的6B地塊，以土地掛牌起始價30.58億元打包出讓。但由于拍下該地塊后還要承擔(dān)配建5%保障性住房任務(wù)，進(jìn)入申請競拍流程后，6B、7C地塊再次遭遇了無房產(chǎn)商申請競拍的尷尬。

在長風(fēng)地塊正在交易市場拍賣的時候，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟正在錄制評論地王的節(jié)目。

當(dāng)初有業(yè)內(nèi)人士向陸騎麟咨詢長風(fēng)地塊的價格，他建議說：“這塊地周邊沒什么新房子，地塊毗鄰蘇州河，根據(jù)目前周邊的房價，再按照建安成本來看，開個35億元到45億元之間挺好的。”

陸騎麟解釋，由于該地塊地理位置好，因此開發(fā)商希望拿地后走精品房路線，如果小區(qū)內(nèi)還有保障性住房存在，勢必會對小區(qū)房價產(chǎn)生影響，影響獲利。

后來上海普陀區(qū)房管局決定改變計劃，將5%保障性住房的條件劃掉，“在其他地塊中統(tǒng)籌平衡。”更改條件后，中海、華潤、龍湖等眾房企大鱷爭相競買。9月10日，終止網(wǎng)上掛牌前的最后一刻，有房企叫出了60億元的報價。這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了陸騎麟對長風(fēng)地塊的預(yù)期。

目前長風(fēng)地塊并沒有新盤出售，該區(qū)域內(nèi)10年以上房齡二手房的價格在15000 -16000元/平方米，2年左右房齡的二手房單價也僅過2萬元/平方米的水準(zhǔn)。而且中環(huán)線周圍的環(huán)境嘈雜，現(xiàn)在主要還是以辦公類的產(chǎn)品為主，“很難想象在這個地方建設(shè)一個特別高端的房地產(chǎn)項目，所以那里的住宅很難賣到4萬-5萬/平方米。”陸騎麟在接受時代周報記者的采訪時認(rèn)為。

“70.06億元的成交價，讓陸騎麟深感意外。由于長風(fēng)地塊規(guī)劃要求全裝修房交房，未來要政府周邊規(guī)劃落實并且還要市場積極向好，樓盤售價必須4萬元/平方米以上，中海才能賺錢。”陸騎麟在接受時代周報記者采訪時說道。

雖然不少參加拍賣的房企認(rèn)為該價格“太高了”，但中海地產(chǎn)代表在接受時代周報采訪時表示，長風(fēng)項目價格不貴，拿得很值。

保守中海突變激進(jìn)

中海是香港上市公司，隸屬于今年剛剛登陸A股，從資本市場上融資420億元的央企巨無霸中國建筑股份有限公司(上海交易所代碼601668)。

此番，中海地產(chǎn)的激情表演，讓人很難把它與從去年10月以來連續(xù)10個月零拿地的中海聯(lián)系起來。

今年8月5日，29家房企齊聚蘇州2009年最大規(guī)模的土地拍賣會。在14號地塊的爭奪中，中海地產(chǎn)在19.2億元之后放棄舉牌，最終保利以19.9億元拿下了蘇州新地王，樓面價達(dá)7549元/平方米。

此次在19.2億元之后放棄舉牌后，中海相關(guān)負(fù)責(zé)人稱“不希望中國樓市頻出‘地王’”。此言猶在耳邊，中海拿地的風(fēng)格就開始大幅變化。

8月17日中海發(fā)布公告稱，已在山東省濟(jì)南市購買了三幅地，總建筑面積約為263萬平方米，總價38億港元。

8月31日，中海再次在青島發(fā)力，擊敗萬科、保利、海信等的對手，以3.9億元的價格拿下了青島市四方區(qū)清江路F地塊。

9月4日上午，成都市土地拍賣中心，在成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)黃忠5組72畝地塊的爭奪過程中，中海地產(chǎn)沒有再給保利機(jī)會，在經(jīng)過百輪叫價后，力壓保利及一干成都本地企業(yè)，以6.83億元將該地塊攬入懷中。根據(jù)中海最新發(fā)布的財報，今年前8個月，中海銷售收入達(dá)到339.7億港元。而目前中海的土地儲備為2598萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。在今年初，中海制定了2009年完成土地儲備400萬平方米的目標(biāo)。

對于中海的拿地策略為何發(fā)生如此重大改變，中海地產(chǎn)主席孔慶平曾經(jīng)用這樣一句話回應(yīng)：“中海地產(chǎn)每年的土地儲備計劃一般是上一年開工面積的120%。2008年，中海地產(chǎn)的開工面積為400萬平方米，也就是說2009年中海地產(chǎn)應(yīng)該完成480萬平方米的土地儲備計劃。”

如果按照這個目標(biāo)，而到現(xiàn)在為止，中海的拿地規(guī)模還僅是九牛之一毛。接下來，中海還將會在土地市場興風(fēng)作浪。而中海資金面的寬裕和對土地儲備的訴求，從財報中也可以一覽無余。

中海香港投資者關(guān)系部有關(guān)人士表示，目前上海項目所在區(qū)域，缺乏高檔住宅項目配套。上海長風(fēng)地塊項目的稀缺性強(qiáng)，未來價值提升空間大。