漫畫/韓景豐

地產調控平地起驚雷

房地產行業和地方融資平臺有著千絲萬縷的聯系。2009年全國土地價格翻番，地方政府在土地出讓金上獲得了豐厚的收益。在這背后，是以土地或者地方財政收入作為抵押或者擔保的平臺貸款規模的激增。

根據財政部數據，2009年全國土地出讓收入約為14239億元，相當于當年GDP規模的3%。以2009年的土地銷售收入來償還6萬億元地方融資債務的存量，需要約4-5年時間。而且，這還不包括債務利息。

“2009年賣地收入占到地方財政收入的45%，如果房地產市場出現變化，一旦地賣不動了，地方財政一定有問題，危機或將依次來臨。”瑞信亞洲區首席分析師陶冬分析。

正是憑借著交投活躍的土地市場，尤其是隨著土地價格“節節攀高”，地方融資平臺得以興修大量基礎設施，從而有力推動中國經濟增長。

“如果沒有土地交易，中國大部分地區的經濟恐將躑躅難前。而信貸擴張的最大驅動力是政府投資平臺的信貸需求以及他們擴充土地儲備的能量。”渣打銀行大中華區研究主管王志浩表示。

隨著房地產調控一系列“組合拳”的亮相，人們不禁會問，2010年到2011年，隨著房價的滯漲，價格高企的土地還會有買家嗎？另外，土地價格會不會縮水？

有專家稱，政府融資平臺貸款大多為中長期貸款，房價將是這類貸款質量最大的影響因素。如果房地產市場出現持續一年以上的低迷和下滑，就會有負面影響。若房價能基本維持，則一年半內出現問題的可能性較小。據相關人士透露，房地產政策調控的目標是主要城市房地產平均價格下跌30%，而地價下跌50%。顯然，房地產政策的調控力度將對地方融資平臺的風險暴露帶來較大影響。

王志浩說，“空間換取時間”常常被用于指代今天地方融資平臺支出資金，未來將獲得稅收和土地出讓收入，這兩項收入將受惠于未來經濟增長。但假如土地收入回落，或者市場低迷，地方政府仍需維持當前的支出水平，這個游戲將不會有圓滿的結局。

風暴襲來大范圍排查展開

房地產調控導致地方融資平臺風險暴露，而地方負債的大幅上升更是讓市場擔心地方政府將會對銀行貸款“賴賬”。

通過全國信貸登記系統監測，一些地方性融資平臺的負債率達到94%，有的地方甚至高達400%，而國際上平均為80%－120%。去年全年9.59萬的新增貸款有40%流入地方政府的融資平臺。地方政府的舉債規模，從2008年年初的1.7億膨脹到去年底的6萬億左右，地方政府債務危機的風險陡增。

地方融資平臺的風險隱患已經引起決策層的關注。1月在國務院四次全體會議上，國務院總理溫家寶要求盡快制定規范地方融資平臺的措施，防范潛在財政風險。

銀監會4月20日召開的2010年第二次經濟金融形勢分析通報會議，特別提及地方政府投融資平臺問題，已經要求銀行對貸款償付能力和抵押品狀況逐筆評估。要求在二季度末前，如有必要，可要求提供更多抵押和擔保對貸款進行重組和保全；三季度末之前必須做到對地方融資平臺的貸款進行五級分類和提足撥備，到年底基本完成對地方融資平臺壞賬的全部核銷。

據接近銀監會人士透露，銀監會已經明確要求商業銀行在6月末前全面完成對地方融資平臺的清理工作。他說，除了財政部擬定的規范地方融資平臺的文件之外，銀監會已把地方融資平臺風險列為今年銀行業三大風險之首，要求在6月末以前，所有地方融資平臺公司必須打開項目“資產包”，解包還原，銀行進行專項摸底清查。

銀監會還稱，地方政府融資平臺的項目貸款，新合同一律停簽。曾經簽過的合同，經過重新審查后，優先保證在建、續建項目。

在政策壓力下，某銀行人士表示，現在有部分銀行已經停止了對地方融資平臺的新增貸款。而存量檢查主要圍繞地方項目上的資本金是否到位，項目現金流、抵押擔保措施以及地方政府的償債能力等。

在檢查過程中，監管部門發現政府融資平臺貸款中確實存在貸款用途不符、公益性項目自身無現金流還款、融資平臺償債能力不強甚至項目資本金不到位等現象。另外還有貸款沉淀。“做政府融資平臺貸款的好處除了利息收入之外，能夠帶來穩定而又價格低廉的財政存款。”某銀行人士表示。

國都證券研究員鄧婷表示，當前對平臺貸款的風險主要是由于信息不透明，這種擔憂容易被放大。銀監會要求各銀行三季末前必須對平臺貸款進行準確分類，提足撥備，年內基本完成對壞賬核銷，屆時平臺貸款的整體狀況會更明朗化。

據中行內部人士稱，中行目前的政府融資平臺貸款政策是：對非重點省市該類貸款規模不再新增，即使出現遷徙，也不能新增；對重點省市則保持增長。對房地產貸款，則對重點客戶的政策仍然不收縮。“由于2009年信貸投放較多，外界認為存在不審慎投放，但是從自查情況看，目前地方融資平臺的風險基本可控。”