面粉貴過面包，房價要年增15%

國泰君安的一份研究報告顯示，2007年增量土地競爭加劇，地價快速上漲并直逼區域房價。如8月9日廣州花都新華鎮中心區建設北路住宅地塊，樓板價4598元/平方米，周邊房價5000元/平方米左右；7月10日杭州文教區23號地塊樓板價1.57萬元/平方米，周邊房價1.5萬元/平方米；“全國地王”長沙新河三角洲地塊，樓板價約3500元/平方米，已達到了目前長沙商品房的均價，業內預測其項目定價會在5000元/平方米以上。

在面粉已經或接近面包價格的情況下，當面粉在未來變成面包時，會賣什么價格？

6月份，在港上市的浙江房企綠城中國以12.6億元拍得上海新江灣城D1地塊，較起拍價5.16億元高出7.4億余元，樓板價達到1.25萬元/平方米。針對這個項目，上海浦東改革與發展研究院房地產研究中心副主任叢誠算了一筆賬：綠城拿下D1地塊的樓板價為1.25萬元/平方米，而目前新江灣城商品房銷售價格在1.4萬元/平方米左右。按照綠城的預計，項目4年后上市的售價近2萬元/平方米，可以保證收益。但按此計劃，4年中新江灣城板塊的房價需上漲66%，也就是年漲幅在14%-15%以上。至于長沙的全國地王，若要在3年內獲得收益，也需要實現總漲幅57%，年漲幅15%左右。“如果這些區域是特殊上漲區域，可能達到這個漲幅。但如果這些高地價項目很普遍，未來3至4年的城市房價將是怎樣的景觀？”

官方的統計數據是，2006年70個大中城市房屋銷售價格的全年漲幅僅5.5%，今年前8個月，國家統計局的房價漲幅數據月月刷出新高，到8月已經達到同比8.2%的房價漲幅。顯然，如果上述指望房價年增長15%的“地王”再層出不窮，城市房價漲幅還將繼續刷出新高。

“地價-股價”對賭

“2005年到2006年，各地也是‘地王’頻出，但拿地的多是和黃、世茂、凱德這些外資地產大鱷，他們有資金實力，另外，憑借在海外的投資經驗，能夠在2005年房價漲幅高企的現象下看到仍然潛在的升值空間。”分析人士指出。

時光輾轉進入2007年，中國A股市場直線拉升。這一宏觀經濟現象側面成就了房地產業的“反調控”繁榮，內地房企憑借在股市上的豐厚融資大舉拿地，且形勢逐漸演變成越來越強烈的“地價-股價”對賭局面。

根據上海證券報與申銀萬國證券研究所共同推出的最新一期《股市月度資金報告》，截至8月，A股存量資金創13000億元，僅7、8兩月，流入資金逾3000億元，連續刷新資金紀錄。巨額資金不斷涌入資本市場，地產股又成為投資者最迷戀的權重股之一。據統計，從今年3月起至8月下旬，A股地產板塊指數已經上漲近1.7倍。另據本報統計，房地產業是二季度基金增倉力度最大的產業，56家基金公司的323只基金在地產股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達到136%。

投資者看好地產股的重要原因在于房地產業的資源稀缺性，即土地資源儲備在房地產業盈利預期的特殊地位。哪個企業地多，哪個企業的股票就受追捧。在此情況下，地產股可借機增發或發債，以圈得更多資金。這就是今天的“地價-股價”聯動格局。

根據萬得的統計數據，今年以來，地產股增發(含定向增發)總額266.33億元，排名僅次于金融保險業股票。已經確定增發預案的地產股共21只，合計增發46.57億股，在增發預案排名中僅次于醫藥和石油等制造業股票。