珠三角房地產結構失衡

廣東省房協會長蔡穗生,從珠三角的購買結構來具體分析了房地產存在的風險。

珠三角地區(簡稱珠三角)今年上半年的市場特點有幾個方面。

從總體狀況來說,廣東房地產的集中度很高,珠三角地區九個市完成開發投資占全省比例是89.5%,接近90%。而整個投資量接近900億元,排前三名的是廣州26.63%,深圳16.61%,佛山13.82%。

從經濟來源,廣州418億元,深圳401億元,占全省資金來源總額分別是25.59%和24.55%;佛山228億元,占13.94%,就是14%左右。

商品房建設施工面積占全省面積比例最多的也是廣州、深圳、佛山,分別為:廣州27.16%,深圳17.66%,佛山10.28。竣工面積占全省比例的前三位是廣州、深圳、東莞,廣州19.84%、深圳15.39%,東莞14.23。竣工面積就這三個市已經占了全省竣工面積的接近一半。商品房實際銷售額占全省的比例排前位的是深圳、廣州、佛山,深圳33.07%,廣州27.64%,佛山11.33%,實際銷售面積占全省前三位的是廣州、佛山、深圳,廣州21.01%,佛山15.66%,深圳14.77%。

總體來說,珠三角房地產開發主要集中于廣州、深圳、佛山。

第二個特點發展不平衡。珠三角九個市分為三個梯隊,第一梯隊廣州、深圳、佛山,其中佛山是后起之秀,佛山按兩年以前數字比相對來說并不太高,跟其他的沒有什么特殊之處。

第二梯隊的是珠海、中山、惠州、佛山、東莞。珠海商品房是均價5616元。其他城市在3000~4000元。

第三梯隊是江門和肇慶,江門的均價是2859元,肇慶的均價是2725元。江門和肇慶在全國的中等城市來看恐怕也是中等的水平。

第三個特點是價格上漲比較快。上半年全省商品房均價是5887元/平方米,同比增長18.09%。全省商品房上半年的同比均價是增長18.09%,其中商品住宅均價是5557元,同比增長20.17%。

深圳上半年商品房的均價13178元,同比上漲42.3%,其中商品住宅12295元,同比增長44.04%。廣州商品房上半年均價8356元,同比增長28.63%,其中商品住宅7953元,同比增長30.93%。廣州深圳同比增長30%-40%多,應該說增長是過快的。

最高的深圳和最低的肇慶,房價有5倍的差距,價差明顯拉大。

第四個特點是供需缺口擴大。蔡穗生拿出2個指標——商品房的竣工量和銷售面積。這兩個面積比,廣東省上半年商品房供和需一個竣工單位有1.69個單位的銷售,就是說需求量大過竣工量的69%。如果看商品住宅那就更大1:1.89,商品住宅的銷售大于竣工89%。一個單位的竣工有1.89個單位的銷售。

很明顯,跟去年同期相比,樓市的供需缺口擴大了。佛山是1:5.46,那是5倍多了,中山1:2.6,惠州1:2.46,廣州1:1.19,深圳1:1.62,江門基本持平。低過1的有兩個城市,一個珠海,一個東莞。珠海是1:0.89,一個竣工量的單位有0.89個單位在銷售。東莞1:0.91,也接近持平,銷售略低一點。

第五個特點,異地置業增多。

實際上,如蔡穗生那樣開始質疑珠三角地區房價是否理性的業內人士,正越來越多。本報記者 蘇絲