國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年9月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，創(chuàng)今年新高，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)有7個(gè)城市漲幅超過(guò)10%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份“國(guó)房景氣指數(shù)”也創(chuàng)下三年以來(lái)的新高，達(dá)到104.99，同比上升1.85點(diǎn)，比8月份上升0.51點(diǎn)，于今年3月以后連續(xù)6個(gè)月環(huán)比攀升。從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，一、二、三季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲5.6%、6.3%和8.2%，走勢(shì)明顯上揚(yáng)。

房?jī)r(jià)不斷攀升，屢創(chuàng)新高，刺激著普通購(gòu)房者的神經(jīng)，也引起了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。2007年以來(lái)，從央行連續(xù)加息，到提高第二套房的貸款門(mén)檻，各項(xiàng)金融政策頻繁出臺(tái)與當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲都有密切關(guān)系。在政府不斷加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控的過(guò)程中，房?jī)r(jià)依然持續(xù)上漲。究竟是什么原因造成了這種局面？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超表示，今年以來(lái)住房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲主要有四個(gè)原因：一是需求增長(zhǎng)很快，特別是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的加快，其中還存在著居民多套住房的需求。二是住宅的供應(yīng)相對(duì)偏緊，還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理，特別是針對(duì)中低價(jià)位的中小戶(hù)型住房所占比例還偏低。三是土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快。一至三季度累計(jì)平均上漲12.8%，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。另外，建筑材料價(jià)格也在上漲，人工成本、機(jī)械使用費(fèi)的上漲都形成了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)。此外，由于市場(chǎng)上對(duì)住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期明顯，投資購(gòu)房需求膨脹，也形成了對(duì)價(jià)格的推動(dòng)。

李曉超的分析概括了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。每個(gè)原因背后，都有深刻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景。記者認(rèn)為，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高最關(guān)鍵的一個(gè)因素是需求的過(guò)度膨脹和虛擬繁榮。

“住房真實(shí)性需求”是影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的基礎(chǔ)性因素。目前我國(guó)正處于快速城市化進(jìn)程中。據(jù)悉，未來(lái)幾年城鎮(zhèn)人口要從目前的44%上升到2020年的60%以上，城鎮(zhèn)人口將會(huì)增加近4億。城市化運(yùn)動(dòng)背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置業(yè)，城市改造以及房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)推動(dòng)的拆遷活動(dòng)驅(qū)動(dòng)大量的被拆遷戶(hù)進(jìn)入住房市場(chǎng)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，中國(guó)人也正處于消費(fèi)升級(jí)的過(guò)程中。購(gòu)買(mǎi)房屋、汽車(chē)等超大件物品是居民收入增加之后的必然選擇，更多的原有居民為改善住房條件重新進(jìn)入了住房市場(chǎng)。

然而，僅有強(qiáng)烈的需求愿望，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此高速發(fā)展。銀行信貸是促使居民將需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的推動(dòng)器，它幫助眾多的中國(guó)百姓提前實(shí)現(xiàn)了自己的住房夢(mèng)。有數(shù)據(jù)表明，目前個(gè)人購(gòu)房，90%以上的民眾是通過(guò)個(gè)人住房按揭貸款完成的。1998年全國(guó)銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款2006年底達(dá)到11760.66億。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，1998年以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)，基本上是建立在國(guó)內(nèi)銀行貸款基礎(chǔ)上的。

但是，銀行貸款也是放大住房需求的“變壓器”。住房信貸政策失控，信貸發(fā)放“敞口化”助長(zhǎng)了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，房地產(chǎn)的需求在銀行的支持下放大了。在房地產(chǎn)繁榮景象的引導(dǎo)下，眾多投資者將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了房產(chǎn)市場(chǎng)。房?jī)r(jià)上漲的局面相繼吸引了社會(huì)的投資，投機(jī)資金、不斷釋放的房地產(chǎn)需求在持續(xù)支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)，大力吸納房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量，從而造成了房?jī)r(jià)一漲再漲的局面。大量投資需求擠占了商品房供應(yīng)，樓市的剛性需求得不到有效釋放，形成惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)步步走高。結(jié)果，房?jī)r(jià)的不斷上漲在為一部分人保值、增值的同時(shí)，更帶來(lái)了眾多的恐慌性被動(dòng)需求跟進(jìn)，很多自住性購(gòu)房者提早加入了購(gòu)房大軍，進(jìn)一步加劇了緊張的供求關(guān)系，房?jī)r(jià)于是持續(xù)上漲。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期放大了對(duì)住房的需求，加劇了現(xiàn)階段的住房緊張局面，同時(shí)也透支了房?jī)r(jià)，透支了未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)。超前消費(fèi)的行為在房貸市場(chǎng)表現(xiàn)得淋漓盡致。甚至有一些家長(zhǎng)東拼西湊也要為還在上大學(xué)的子女貸款購(gòu)買(mǎi)住房，就是最典型的透支消費(fèi)。

在這樣一種放大了的需求背景下，為了從根本上緩解供求矛盾，抑制過(guò)熱的投資需求，便成為政府為過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的首要任務(wù)，這需要政府將調(diào)控政策的重點(diǎn)由調(diào)整供給轉(zhuǎn)向調(diào)控需求。國(guó)家繼續(xù)增量加強(qiáng)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)，應(yīng)在更大程度上加強(qiáng)調(diào)控需求的力度和節(jié)奏，在非自住性住房需求方面加強(qiáng)貨幣政策與財(cái)政政策的調(diào)整力度，通過(guò)抑制不斷膨脹的投資、投機(jī)需求反向調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給總量，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫，引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性回歸。

2007年1月1號(hào)的銀行加息不僅僅是一項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控措施，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很值得注意的新信息。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，央行今年以來(lái)的五次加息，受影響最大的將是樓市的投機(jī)性買(mǎi)家。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并抑制不良貸款沖動(dòng)。

9月27日晚，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，傳聞已久的提高首付款比例的政策終于塵埃落定。根據(jù)通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)出臺(tái)的還有對(duì)資本金比例達(dá)不到35%的項(xiàng)目不予貸款、囤積土地或房源的開(kāi)發(fā)企業(yè)不予貸款、對(duì)空置3年以上的商品房不能作為抵押等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將抑制市場(chǎng)投資、打擊投機(jī)行為，同時(shí)將緊縮銀行信貸、提高購(gòu)房門(mén)檻、規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依靠銀行信貸資金運(yùn)作。政府從這一角度對(duì)于房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求進(jìn)行深度調(diào)控，嚴(yán)控投資與投機(jī)信貸資金供給，加大投資購(gòu)房者的投資成本，針對(duì)過(guò)熱的投資需求“對(duì)癥下藥”，不僅符合整個(gè)宏觀(guān)調(diào)控的宗旨，符合廣大消費(fèi)者的利益訴求，也是政府維持市場(chǎng)秩序的一項(xiàng)重要舉措。收緊商業(yè)性房地產(chǎn)信貸和加息將可望改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期。目前當(dāng)務(wù)之急是保證房貸新政的執(zhí)行，并須密切關(guān)注市場(chǎng)供求關(guān)系變化和房?jī)r(jià)走勢(shì)，適時(shí)適度進(jìn)行政策調(diào)整，使房?jī)r(jià)加速上漲態(tài)勢(shì)得到有效抑制。（記者 王麥玲）