過去幾年房價泡沫越大的地區，現在越有可能面臨大的調整，在25日召開的新浪樂居創新峰會上，經濟學家樊綱這樣表達對房地產市場的看法。

事實上，從去年下半年開始，房地產市場調整的跡象已隱約顯現。從國家一系列金融調控政策的出臺，到開發商對房價拐點的爭論，再到某些區域市場出現的降價現象，整個房地產市場的調整已經在不斷推進。

部分開發商深感調整壓力

4天前，SOHO中國董事長潘石屹在博客中稱，房地產業在未來100天內將會出現大變動，很多房地產公司將會發生劇變。

“目前國內、國際經濟形勢壓力很大，尤其中國在高通脹的壓力下，實施從緊的貨幣政策，所以我認為房地產企業的調整已經近在眼前。”潘石屹說。

之所以出現這種情況，原因就在于房地產業資金緊張情況越來越嚴重。

從去年9月底至今，央行出臺了一系列政策收緊了對房地產的資金供應。今年兩會結束次日，央行即按計劃提高了存款準備金率，政策意圖不言自明。

那些已在海外上市的房地產企業也出現股票大跌的情況。本月20日，恒大集團IPO被證監會擱置，另外40余家房地產企業200億美金額度的國外資本市場募集資金的時間表，也隨之變得不可預測。國際資本市場與中國房地產之間的融資管道基本上被堵死。

顯然，房地產企業的資金募集，已經是國內、國外兩頭都受壓。

但在經濟學家易憲容看來，資金緊張還不是開發商最難受的地方，最大的風險是購房需求的陡然下跌。“假如投資與炒作退出市場，那么國內的房地產市場一定會發生根本性變化。這就是當前中國房地產市場的大勢。”

易憲容認為，隨著個人住房按揭貸款的門檻提高，購買住房的成本增加，房地產市場預期的改變，不僅房地產市場的投資者、炒作者會紛紛離場，而且消費者也會改變住房需求，而這種情況在北京出現。

“北京市的房價早就已經進入下降通道，只是沒有那么明顯。”易憲容說，房價的深度調整來得沒有那么快，需要時間。

統計數據尚不支撐下跌論

但是在統計數據上，目前還看不到房價下降的明顯標志。

國家發展和改革委員會與國家統計局3月18日聯合發布的統計數據顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，環比上漲0.2%。新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市中，北京的漲幅更是達到了16.5%。

中國房地產業協會昨天披露的《中國房地產市場研究報告》則認為，盡管去年在宏觀調控下一些地區房價出現小幅下跌趨勢，但這只是房地產市場的一次短期調整，2008年房地產市場走勢將繼續平穩。

該研究報告稱，從10個主要城市的供求分析來看，大部分城市的供應量較以往都有所加大，但仍無法滿足需求。其中，上海、杭州、成都及重慶都存在很大的供應缺口，供需矛盾仍比較突出。北京、天津、深圳、廣州等城市，由于政府加大了對住房的供應，供求矛盾今年將得到緩解。

盡管對房地產市場面臨的風險作出了判斷，樊綱也認為中國的房地產仍然是一個大有潛力的、大有發展前途的市場。

泡沫源于人們相信房價只漲不跌

在房地產市場，始終有一種聲音認為，相比其他國家我國的房價并不高，而且我國土地這么有限，未來一定會有更高的房價。

在樊綱看來，這些話都在論證今后我們需要多少房子，但也許那是50年后人們的需求，那時候中國人均GDP可能是3萬美元，現在人均還不到3000美元。“按照現在的收入，這么高的房價，這么大的一個泡沫市場，早晚要垮掉。”

從收入和房價的關系上看，1999年之前，美國房地產的房價收入比基本上是平穩的。但2000年以后房價與收入之比陡然上升，市場形成了泡沫。而在歐洲很多國家，盡管房價可能上升，但收入的增長超過了房價上漲，房價與收入之比反而是在下降。比如德國，10年來收入的增長超過了房價的增長。

“不管有多少個理由，有多少種手段分散泡沫，不管房價上漲被說得如何天花亂墜，到某一天它也會跌下來。”樊綱說。

由于次級債的影響，美國甚至發生了燒房子事件。據樊綱稱，目前美國房價總水平已經跌了20%，而且還可能繼續往下走。

在上世紀90年代，日本房價曾跌過70%，東京地區跌過60%。房價下跌的過程是清盤、倒閉、破產的過程。上世紀90年代末亞洲金融危機，香港的房價也跌了60%，泰國等東南亞國家至今還有爛尾樓。

“當國內一些地區出現這樣的現象：一部分企業掙錢太容易，人們排隊給你塞錢的時候，這個市場一定是有問題的，一定是個不均衡的市場。”樊綱說，一定會出現調整。

樊綱表示，現實社會不僅有房地產業這一個利益集團，還有其他利益集團，都有各自的訴求，都會對政府施加影響。

“前幾年泡沫鼓得大的，價格翻得多的，就會有比較深的調整；過去幾年波動不大的地區，也許就不需要大的調整。”樊綱說。（李松濤）