政策收緊新一輪“以地生財(cái)”或降溫 但“土地財(cái)政”問題仍難以解決

近日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，其中“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年”“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”成了最惹人注意的字眼。僅是上述能對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響的規(guī)定便足以讓開發(fā)商心神不寧。再聯(lián)想此前不到十天的時(shí)間里，“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整和“國四條”的出臺(tái)，人們很容易得出結(jié)論：政策收緊的信號(hào)正漸次加強(qiáng)。

盡管如此，年底突擊圈地仍在上演。專家指出，土地出讓金歷來是地方政府的一大財(cái)源，今年全國70城市土地出讓金收入同比翻番的火爆催發(fā)了新一輪“以地生財(cái)”熱情，但“以地生財(cái)”模式風(fēng)險(xiǎn)不能小覷。專家認(rèn)為，此次重拳調(diào)控必將遏制房?jī)r(jià)過快上漲，同時(shí)對(duì)地方政府依靠土地生財(cái)?shù)姆绞綍?huì)產(chǎn)生明顯沖擊，但土地財(cái)政問題仍難以解決。

聚焦年底開發(fā)商突擊圈地

在一系列意圖明顯的政策調(diào)控面前，并不是所有的地產(chǎn)開發(fā)商都選擇了靜默。《通知》出臺(tái)次日，上海土地市場(chǎng)仍舊演繹著“大手筆”。剛在香港上市不久的龍湖地產(chǎn)旗下上海公司聯(lián)合集團(tuán)控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價(jià)約7 .29億元人民幣、樓板價(jià)約1.2萬元/平方米奪得嘉定新城2幅地塊，與底價(jià)相比溢價(jià)率高達(dá)417%。

此前幾天，復(fù)地集團(tuán)以8.84億元競(jìng)得上海市普陀區(qū)567坊北塊，樓面價(jià)約1 .8萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)225%。綠地集團(tuán)以14.166億元競(jìng)得上海市普陀區(qū)真如副中心2幅商業(yè)地塊，折合樓板價(jià)約9000元/平方米。保利地產(chǎn)斥資44億元分別在北京及成都競(jìng)得4幅地塊，其中，北京朝陽區(qū)地塊溢價(jià)率高達(dá)313.6%。在廣州，國企城建集團(tuán)以125%的平均溢價(jià)拿下廣州大學(xué)城的5塊居住地塊，又一次刷新該片區(qū)的“地王”紀(jì)錄。

其實(shí)，開發(fā)商們最后一個(gè)月的高價(jià)突擊圈地只不過是今年前11個(gè)月的延續(xù)。中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108%。報(bào)告分析認(rèn)為，土地價(jià)格上漲是造成土地出讓金大幅增加的主要原因。“更重要的原因是，金融危機(jī)之下很多行業(yè)不景氣，地方財(cái)政收入減少，土地出讓金自然受到了地方政府更多的青睞。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年“土地財(cái)政”的增加，是為了彌補(bǔ)其他行業(yè)稅收下降帶來的損失。

聚焦地方患上“土地財(cái)政”依賴癥

“土地出讓金歷來是地方政府的一大財(cái)源。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政系主任曾康華教授說，土地出讓金在部分地區(qū)接近地方財(cái)政收入的一半。

“如果再加上建筑業(yè)和房地產(chǎn)帶來的相關(guān)稅費(fèi)收入和土地為抵押獲取的債務(wù)收入等，很多地方政府通過土地運(yùn)作取得的收入占其整個(gè)財(cái)政收入的一半還多，表現(xiàn)出對(duì)土地的強(qiáng)烈依賴。”曾康華提醒。以北京為例，2007年地稅累計(jì)完成的1300多億元各項(xiàng)稅費(fèi)收入中，房地產(chǎn)業(yè)完成稅收3l7.2億元，占了近25%，是北京市第一個(gè)增收稅款過百億的行業(yè)。

國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年全國土地出讓金總額達(dá)1 .3萬億元；2008年，全國土地出讓收入有所下降，但仍達(dá)到了9600億元。

“今年頻頻出現(xiàn)的‘地王’，使得地方政府的錢袋子又鼓了起來，他們很高興看到這樣的場(chǎng)景，這從地方政府的推地速度就能看出端倪。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

這位人士說，去年由于金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底價(jià)成交頻頻發(fā)生，這讓許多地方出現(xiàn)財(cái)政吃緊的情況，去年底各地不得不紛紛“救市”，具體舉措包括減免購房的相關(guān)稅費(fèi)、為購房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長(zhǎng)還款期限、調(diào)高公積金貸款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)火爆，這令各地抓住了“救命稻草”，紛紛加快推地速度以求緩解財(cái)政吃緊的狀況，進(jìn)而獲得較高的土地收益。