相比于那些動(dòng)輒售價(jià)五萬(wàn)元以上的高檔樓盤，普通住宅更快地感受到了來(lái)自調(diào)控政策的“寒意”。

盡管距離4月24日已經(jīng)領(lǐng)取的預(yù)售許可證已經(jīng)一月有余，但是在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，遠(yuǎn)洋一方的銷售記錄上，批準(zhǔn)可售315套，僅僅售出96套，開(kāi)盤一個(gè)月銷售率約30%，和該項(xiàng)目以前開(kāi)盤即售罄的風(fēng)格極不相符。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋一方的本期開(kāi)盤銷售均價(jià)為25000元/平方米，售價(jià)與其相近的萬(wàn)科·紫苑項(xiàng)目也不再有開(kāi)盤當(dāng)日售罄的“神話”，降價(jià)之后，開(kāi)盤當(dāng)日也只售出50%左右的房源，盡管萬(wàn)科方面對(duì)此業(yè)績(jī)已經(jīng)滿意。

房企面對(duì)如是市場(chǎng)，又是一道何去何從的選擇題。

曾幾何時(shí)“一房難求”

開(kāi)盤一月，價(jià)格無(wú)調(diào)整，這在2009年的北京樓市，幾乎是不可想象的事情。

“我們現(xiàn)在沒(méi)有價(jià)格調(diào)整的計(jì)劃，均價(jià)還是在18000元/平方米，開(kāi)盤已經(jīng)20多天了，成交速度不快，是沒(méi)辦法漲價(jià)的。”位于北京東五環(huán)外某住宅項(xiàng)目的銷售總監(jiān)告訴記者，而就在去年，他們?cè)趦蓚€(gè)月內(nèi)，便調(diào)整了四次價(jià)格。

記者了解到，這是一個(gè)沒(méi)有“降價(jià)”的項(xiàng)目，它的境遇實(shí)際上并不孤單。記者查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，于4月24日開(kāi)盤的遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目，截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，其批準(zhǔn)可售的315套房，僅僅售出96套。

這與2009年業(yè)界已經(jīng)習(xí)慣了的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)快速銷售的風(fēng)格對(duì)比鮮明。2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的沁山水、遠(yuǎn)洋一方兩個(gè)住宅項(xiàng)目，基本上是以開(kāi)盤當(dāng)日售罄的方式進(jìn)行銷售，基本上處在“一房難求”，2009年初，北京市建委還特意組織開(kāi)發(fā)商到遠(yuǎn)洋地產(chǎn)考察，以幫助時(shí)值回暖初期的北京樓市開(kāi)發(fā)商促進(jìn)銷售，今昔對(duì)比，不無(wú)落差。

遠(yuǎn)洋一方目前的對(duì)外銷售均價(jià)為25000元/平方米，而據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)記錄，上一期遠(yuǎn)洋一方開(kāi)盤的銷售均價(jià)在19000～21000元/平方米左右。該項(xiàng)目位于北京東南四環(huán)，本期批準(zhǔn)預(yù)售面積為29274.5平方米，總計(jì)三個(gè)樓棟。

記者掌握的情況表明，除去一次性付款9.8折優(yōu)惠外，作為該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沒(méi)有其他折扣優(yōu)惠。而開(kāi)盤一個(gè)月，遠(yuǎn)洋一方亦未進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)價(jià)。

5月14日，保利地產(chǎn)在北京的住宅項(xiàng)目保利·西山林語(yǔ)亦獲得了預(yù)售許可證，但記者于5月25日查詢其成交記錄時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，一周之內(nèi)，批準(zhǔn)預(yù)售的7個(gè)樓棟，未有一套簽約或者認(rèn)購(gòu)記錄。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的登記信息顯示，西山林語(yǔ)的開(kāi)盤銷售均價(jià)為22100元/平方米，較上一期最終銷售均價(jià)略有漲幅，沒(méi)有采取向下調(diào)整價(jià)格的策略。該項(xiàng)目位于北京西五環(huán)外，本期批準(zhǔn)預(yù)售面積76345平方米。

“現(xiàn)在真正進(jìn)行價(jià)格策略調(diào)整的開(kāi)發(fā)商還是少數(shù)，大部分選擇觀望，把開(kāi)盤價(jià)的漲幅控制得低一點(diǎn)，看市場(chǎng)的情況，這是比較普遍的心態(tài)。”前述不愿具名的銷售總監(jiān)告訴記者。

降價(jià)才是市場(chǎng)硬道理

盡管在“降價(jià)”的“行為”上 ， 地 產(chǎn) 商 尚 未 取 得 一 致 ， 但是，在思想的認(rèn)識(shí)上，已經(jīng)有越來(lái)越多的地產(chǎn)商認(rèn)同小幅價(jià)格調(diào)整在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)銷售的促進(jìn)作用，特別是在恒大、北京萬(wàn)科相繼降價(jià)銷售，并取得市場(chǎng)認(rèn)可情況下。

與“不降價(jià)”的地產(chǎn)商形鮮明對(duì)比的是，5月16日，北京萬(wàn)科紫苑項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日，北京萬(wàn)科推出大幅優(yōu)惠活動(dòng)，累加優(yōu)惠后，較前一期最終銷售均價(jià)下調(diào)將近800元/平方米，北京萬(wàn)科營(yíng)銷負(fù)責(zé)人肖勁表示，此舉是北京萬(wàn)科順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)，促進(jìn)銷售所最終做出的決策。

在此之前，恒大地產(chǎn)也已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行8 .5折優(yōu)惠，在合 肥 恒 大 城 開(kāi) 盤 當(dāng) 日 ， 即 解 籌800多套，恒大地產(chǎn)總裁夏海軍亦對(duì)記者表示，盡管較先前銷售業(yè)績(jī)有所差距，但是，在調(diào)控背景之下，這樣的銷售業(yè)績(jī)，已然能夠讓恒大滿意。

肖勁也向記者表示，優(yōu)惠開(kāi)盤當(dāng)日，萬(wàn)科紫苑項(xiàng)目當(dāng)日實(shí)現(xiàn)了50%的銷售率，萬(wàn)科對(duì)此十分滿意。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海就曾告訴記者，4月14日以來(lái)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策將遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，而且由此引發(fā)的市場(chǎng)調(diào)控周期將長(zhǎng)于2008年。

“我們現(xiàn)在只是在個(gè)別樓盤進(jìn)行了打折銷售，目前還是項(xiàng)目的營(yíng)銷 策 略 ， 這 需 要 一 個(gè) 階 段 和 過(guò)程。”5月19日晚，一位保利地產(chǎn)的高管向記者表示，截至目前，保利地產(chǎn)還沒(méi)有形成統(tǒng)一打折促銷的“共識(shí)”。

一道十分復(fù)雜的命題

“長(zhǎng)期銷售走低的話，拒絕調(diào)整價(jià)格策略的開(kāi)發(fā)商的資金鏈就要經(jīng)受考驗(yàn)，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)降低，這對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)非常致命，上游的土地市場(chǎng)以及未來(lái)的市場(chǎng)拓展，都會(huì)成為問(wèn)題。”薛建雄向記者表示。

恰在此種銷售狀態(tài)之下，遠(yuǎn)洋地 產(chǎn) 曾 在 望 京 高 價(jià) 拿 下 的 “ 地王”，傳來(lái)了退地的消息，盡管隨后遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出面否認(rèn)了此消息，但是對(duì)于這些地王在調(diào)控之下的命運(yùn)，市場(chǎng)仍然捏著一把冷汗。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2010年前后擴(kuò)張非常———記者了解到，在2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的內(nèi)部工作會(huì)議上，擴(kuò) 張 成 為 或 顯 性 或 隱 性 的 關(guān) 鍵詞 。 成 都 、 重 慶 、 海 南 ， 這 些曾 在 遠(yuǎn) 洋 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 版 圖 上 為 空白的區(qū)域，都將在2010年年陸續(xù)開(kāi)設(shè)“分公司”，業(yè)務(wù)擴(kuò)張的意圖明顯異常，但在調(diào)控之下，這種擴(kuò)張背后的現(xiàn)金，顯然需要良性的銷售回款支撐。

2006年曾經(jīng)瘋狂擴(kuò)張的順馳，即因在宏觀調(diào)控的背景之下，過(guò)快的規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈條無(wú)法周全運(yùn)作，最終不得不將公司拱手讓于路勁基建。

“類似綠地、保利這樣在去年及今年初擴(kuò)張最快的開(kāi)發(fā)商，都有可能是此輪率先降價(jià)的房企。包括綠城、龍湖、招商地產(chǎn)等企業(yè)也都在此前激進(jìn)擴(kuò)張，資金鏈將隨著銷售放緩漸顯緊張。”易居中國(guó)分析師薛建雄向記者表示。

十分微妙的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)位于玉泉路的沁山水上品項(xiàng)目，將在6月開(kāi)盤銷售，在遠(yuǎn)洋一方的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)展并不順利之時(shí)，沁山水上品項(xiàng)目將如何定價(jià)，將是考驗(yàn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高管的一道考題，而在遠(yuǎn)洋一方附近的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)塔營(yíng)項(xiàng)目及位于通州的遠(yuǎn)洋東方項(xiàng)目，也都即將進(jìn)入銷售期，其定價(jià)，同樣是一道十分復(fù)雜的命題。(洛濤　陳先鋒)