調(diào)控力度不會(huì)放松，樓市交易陷入冰封，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略也開(kāi)始出現(xiàn)明顯分化。堅(jiān)定長(zhǎng)期“看多”且資金充裕的房企，依然咬定“不降價(jià)”，“定價(jià)合理、項(xiàng)目熱銷(xiāo)”是其堅(jiān)持原價(jià)銷(xiāo)售的理由。與此同時(shí)，選擇各種方式調(diào)價(jià)的開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)也日益壯大；其中，有些開(kāi)發(fā)商將定價(jià)權(quán)下放給區(qū)域公司，讓各區(qū)域相機(jī)自主調(diào)價(jià)；而有些開(kāi)發(fā)商則由總公司統(tǒng)一制定營(yíng)銷(xiāo)和定價(jià)策略，全國(guó)主要樓盤(pán)執(zhí)行統(tǒng)一、明確的折扣。

業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商各種定價(jià)策略的效果還有待后市的檢驗(yàn)；不過(guò)，“隨行就市”制定價(jià)格是必然趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在調(diào)控深入的背景下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將加入降價(jià)陣營(yíng)。

“死扛”陣營(yíng)：不愁銷(xiāo)售

保利地產(chǎn)位于大興區(qū)黃村的項(xiàng)目——茉莉公館于6月27日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天便全部售罄。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，此次項(xiàng)目共推出了650套房源已經(jīng)全部預(yù)定。“項(xiàng)目沒(méi)有優(yōu)惠，沒(méi)有打折，也不會(huì)降價(jià)。”銷(xiāo)售人員直言。

據(jù)了解，該項(xiàng)目成交均價(jià)約為17000元/平方米，沒(méi)有任何打折優(yōu)惠活動(dòng)，連樓盤(pán)最常見(jiàn)的一次性付款打折的銷(xiāo)售方式都沒(méi)有。在樓市降價(jià)潮來(lái)襲之際，保利茉莉公館“不打折不優(yōu)惠”的行為可謂特立獨(dú)行。

“賣(mài)得好為什么要降價(jià)？”在面對(duì)記者的疑問(wèn)時(shí)，銷(xiāo)售人員斬釘截鐵地反問(wèn)道。購(gòu)房人王先生告訴中國(guó)證券報(bào)記者，自己托了不少關(guān)系才拿到號(hào)。“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天很多人起大早去排隊(duì)搖號(hào)，就算這樣還是有不少人沒(méi)有排上。有些人排上號(hào)就急匆匆選房，連手續(xù)都辦完了還不知道房子總價(jià)是多少。”王先生感嘆。

不過(guò)，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至6月29日，茉莉公館的期房已簽約套數(shù)僅為30套，已簽約面積為2696.53平方米，成交均價(jià)為16494元/平方米。

“由于6月28日是正式簽約的第一天，所以大部分預(yù)定的購(gòu)房者還沒(méi)有完成簽約。”樓盤(pán)銷(xiāo)售人員解釋?zhuān)A(yù)定的購(gòu)房人陸續(xù)簽約后，交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)會(huì)有所變化。“沒(méi)有排上的購(gòu)房人也可以等等，看是否有購(gòu)房者不簽約，到時(shí)候就會(huì)有空余的房源了。”

茉莉公館的銷(xiāo)售人員還透露，“開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售情況，追開(kāi)第二期。具體時(shí)間雖然還沒(méi)有確定，但應(yīng)該是在近一兩個(gè)月內(nèi)，當(dāng)然也要看預(yù)售證能否及時(shí)取得。”該人士表示，如果在近期內(nèi)追加開(kāi)盤(pán)的話，售價(jià)應(yīng)該與目前的價(jià)格“差別不大”。

“開(kāi)發(fā)商是通過(guò)成交量與房?jī)r(jià)的不斷博弈來(lái)確定最終的售價(jià)。當(dāng)成交量低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)適當(dāng)降低價(jià)格，來(lái)刺激成交量上漲。如果成交量有保證，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。”某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。