2007年9月27日晚，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔 2007 〕 359 號，下稱“ 359 號文”)，傳聞已久的提高首付款比例的政策終于塵埃落定。

文件要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40% ，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。

針對這一被媒體稱為“房貸新政”的調(diào)控措施，業(yè)內(nèi)普遍高度重視。作為房地產(chǎn)調(diào)控的又一殺手锏，有關(guān)人士對其執(zhí)行力度有所懷疑，甚至擔(dān)心市場競爭可能會導(dǎo)致新政的執(zhí)行大打折扣，從而出現(xiàn)“銳進而速退”的結(jié)局。

但在更多的業(yè)內(nèi)人士看來，此次房貸新政“長控風(fēng)險，短抑需求”，銀行從自身風(fēng)險考慮，勢必加大文件的執(zhí)行力度，打擊房地產(chǎn)投機行為。

誰來制定標(biāo)準(zhǔn)？

“銀行找不到任何一個產(chǎn)品能比房貸，尤其是個人房貸更加無風(fēng)險、更加具有美好前景的了。”一位銀行內(nèi)部人士說。

個人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例，今年以來雖然在不斷地壓縮開發(fā)性貸款，但是卻在謹慎擴展個人房貸，先后推出了“安居貸”個人住房貸款以及“輕松安居貸”個人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。

建行是房貸的龍頭銀行，按照其披露的2007 年中報數(shù)據(jù)，其個人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元，增加至2007年6月30日的6337 億元。

無疑，商業(yè)銀行對此次房貸新政的態(tài)度可以用“心態(tài)兩難”來形容：“高利潤、低風(fēng)險”的個人房貸自然是各家商業(yè)銀行爭搶的業(yè)務(wù)，但新政的實施勢必對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)產(chǎn)生很大的影響。

接下來的發(fā)展似乎印證了這一疑問：

新政頒布之后， 光大銀行和華夏銀行率先出臺房貸細則，確認以個人為單位界定“第二套房”，這個標(biāo)準(zhǔn)很快引發(fā)其他中小銀行“跟風(fēng)”。

10月13日，十七大代表、建行董事長郭樹清接受新華社記者采訪時表示，建行已明確貸款人第二套住房的認定標(biāo)準(zhǔn)以“戶”為單位，并已將北京地區(qū)的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。

19 日，在美國彼特森國際經(jīng)濟研究所主辦的中國匯率政策研討會上，中國人民銀行副行長吳曉靈接受媒體采訪時表示：“ 現(xiàn)在我們還沒有得到出細則的消息，但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險提示，他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。”

據(jù)記者了解到的情況，工行、中行、興業(yè)銀行等傾向于以“個人”為單位；深圳發(fā)展銀行和建行一樣，傾向于以“家庭”為單位。究竟是以“個人”還是以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)來界定“第二套住房”，各家銀行的認定標(biāo)準(zhǔn)并未達成統(tǒng)一，這在一定程度上阻礙了新政的實施。

“如何認定‘第二套住房’，是以個人還是家庭來計算？如果夫妻雙方分別以各自名義買房屬于‘第二套住房’嗎？此外還有異地置業(yè)、以子女名義購房等等情況存在，如果這個含義界定不好，政策的執(zhí)行效果就會大打折扣。”一位網(wǎng)友提出這樣的疑問。

這種疑問很具普遍性。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，房貸新政的目的是為了遏制投機，但“第二套房”的界定所留下的漏洞，將可能使得這一剛性政策變成了彈性政策，對炒房的抑制作用大大減弱。

個貸神話步入風(fēng)險期

早在去年10月，上海銀監(jiān)局就披露，個人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢較為明顯，連續(xù)3個月以上違約的房貸客戶超過萬人。但當(dāng)時各家商業(yè)銀行并未引以為戒，理念上還是認為房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，行動上依舊瘋搶房貸客戶。

在房貸新政發(fā)布之前的9月下旬，建行研究部發(fā)布的報告指出，近年來，我國個人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢，而從國際經(jīng)驗看，個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3到8年。報告指出，在央行近年來連續(xù)多次加息，個人房貸款支付不斷增加的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。

數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23 億上升至2006年底的11760.66 億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。

美國次貸危機的爆發(fā)給國內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘。

中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍認為，伴隨著房價持續(xù)上漲，今年以來，銀行發(fā)放的按揭貸款增加了約3000億元。在房貸規(guī)模越來越大之時，可能因此引發(fā)的金融風(fēng)險也就越大。在這種情況下，銀行業(yè)有必要采取提高首付及利率的做法減少風(fēng)險。

“從自身風(fēng)險控制的角度來說，國內(nèi)商業(yè)銀行也得認真執(zhí)行359號文，而不是為短期利益所迷惑。”中國社科院教授易憲容說。

在易憲容看來，359號文的出臺，就是要改變目前國內(nèi)商業(yè)銀行個人按揭貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話，從商業(yè)銀行自身風(fēng)險的角度來規(guī)避風(fēng)險。近8年來，中國房地產(chǎn)市場的價格上漲應(yīng)該是美國的幾倍了，而且國內(nèi)按揭貸款的質(zhì)量也會比美國要差，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性變化，那么國內(nèi)商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險肯定會比美國高。

“在美國‘次級債’危機之后，我曾去銀行做過調(diào)查，目前，很多銀行的‘購房貸客戶’，都是已經(jīng)貸款N次，目前仍在償還中的很多人，是從炒房里嘗到甜頭的‘炒房族’。根據(jù)非官方數(shù)據(jù)，目前銀行貸款業(yè)務(wù)的80% 來自身背多筆貸款的‘老貸’。”北京首個合作建房發(fā)起人于凌罡說。

在于凌罡看來，很多本是買房自住的人，“在悟到了勞動不如炒房的真理后，加入到抬高房價，蛀空國民經(jīng)濟的大軍中，”從“初貸”升級成了“老貸”，而且，普遍選擇還款周期盡可能長的貸款，以獲取資金，投資股票或房地產(chǎn)，繼續(xù)贏利，這樣不僅是有風(fēng)險的，而且是不利于國家經(jīng)濟長期發(fā)展的。

“359號文作為房地產(chǎn)市場的一項公共性政策，國內(nèi)商業(yè)銀行不要僅把房地產(chǎn)信貸新政策看作是一種商業(yè)行為而各行其是，而是要把它看作國家一項公共性政策。既然是公共性政策，國內(nèi)各商業(yè)銀行就得嚴(yán)格執(zhí)行359號文。對于那些不執(zhí)行的各商業(yè)銀行，央行及銀監(jiān)會就得制定嚴(yán)格的懲罰措施。”易憲容說。《中國經(jīng)濟周刊》記者 牛建宏 ★孫青苗