社會化養(yǎng)老模式

社會變遷帶給市場的機會

在此背景下，從本世紀(jì)初開始，社會化養(yǎng)老作為一種社會話題而被廣泛關(guān)注，各種類型的老年公寓、退休生活社區(qū)等高品質(zhì)養(yǎng)老型物業(yè)也逐漸出現(xiàn)，只是這種探索大部分仍停留在政府出面的公益養(yǎng)老型為主，真正納入社會化商業(yè)模式操作的并不多。

1999年至2001年，蕭山區(qū)老齡委聯(lián)合泰和房產(chǎn)開發(fā)了總建筑面積近3萬平方米的蕭山老年頤樂園，由老年公寓、托老部、后勤服務(wù)中心、醫(yī)療中心、老年活動中心等組成，作為自費寄養(yǎng)為主公寓居住為輔的社會福利事業(yè)單位，向老年住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)跨出了嘗試性的一步；

2001年，建德民政部門投資1000萬元興建了從外表看跟普通小區(qū)毫無區(qū)別的老年公寓，整個社區(qū)采用賓館化設(shè)計，配套以及各種設(shè)施充分考慮了老年人的晚年需要，并提供護理服務(wù)；

不久后，杭州余杭區(qū)內(nèi)某樓盤推出了針對老年人銷售30年使用權(quán)模式的養(yǎng)老型住宅，出于對老年公寓前景的擔(dān)憂，當(dāng)時銷售方并沒有提出老年公寓的概念；

2003年前后，東洲房產(chǎn)也在半山一帶開發(fā)了名為田園·康馨苑的家庭旅館式護理公寓，不過，這一項目最后整體轉(zhuǎn)讓給了浙江省腫瘤醫(yī)院；

……

但是，以上這些并不足以涵蓋老齡化社會下數(shù)量越來越眾多的老年人的所有需求。恰如徐愛光所述，根據(jù)國內(nèi)以前的生活狀態(tài)，中國的老人很容易滿足，但滿足不等于沒有追求。在社會整體水平不斷提升的前提下，很多老年人對退休生活的要求和期望都在提高。“就像我一樣，年輕時拼搏了一輩子，進入老年期后除了要求身體健康、家庭和諧，也希望高質(zhì)量的老年生活。比如有一個環(huán)境優(yōu)美、適合鍛煉、不斷更新知識的學(xué)習(xí)場所，可以與老年朋友經(jīng)常一起交流，互換養(yǎng)生心得等等。”徐愛光說，在長期從事老齡事業(yè)的過程中，她發(fā)現(xiàn)有大量抱著與她同樣想法的老年人，于是便萌生了創(chuàng)辦金色年華這一完全退休生活社區(qū)的初衷。“創(chuàng)辦一個針對老年人群需求的、真正意義上的退休生活社區(qū)。”

想法有了，如何納入商業(yè)化、社會化的操作范疇便成了另一個話題。“老齡人群日益增加，指望社會公益、福利事業(yè)解決所有的養(yǎng)老問題是不可能的，將養(yǎng)老問題納入市場化操作范疇勢在必然，可操作性也越來越強。”

先知先覺的房地產(chǎn)商們也聞到了老齡化帶來的這些市場機會。2000年，北京的小湯山療養(yǎng)區(qū)開始創(chuàng)新性地推出了中國第一個示范性養(yǎng)老基地——北京太陽城國際老年公寓項目，整個社區(qū)總建筑面積18萬平方米，配有10000平方米的老年醫(yī)療中心、6700平方米的老年娛樂中心、3460平方米的老年大學(xué)和5000平方米的老年購物中心，至今已銷售至第三期。

第一個吃螃蟹

看起來味美，吃起來很累

金色年華是杭州城內(nèi)第一個按市場化操作模式開發(fā)的老年公寓項目。項目地處轉(zhuǎn)塘境內(nèi)，午潮山國家森林公園范圍，距杭州市中心僅22公里，由浙江省馬寅初人口福利基金會所屬的浙江銀發(fā)事業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)建設(shè)。

對于這個從2001年便著手準(zhǔn)備，7年之后開始正式推向市場的老年公寓項目，負(fù)責(zé)項目一線開發(fā)的浙江銀發(fā)事業(yè)發(fā)展中心副主任湯平平用簡單的一句”看起來很好，吃起來很累“概括了整個項目開發(fā)的艱辛與曲折。

據(jù)湯平平介紹，老年公寓的開發(fā)既不同于普通住宅，也不同于傳統(tǒng)的福利養(yǎng)老。“相對普通住宅而言，老年公寓體現(xiàn)了根據(jù)老年人生活習(xí)慣、居家習(xí)慣量身定制的特點，但相比傳統(tǒng)的福利院養(yǎng)老，老年公寓又可以體現(xiàn)出服務(wù)周到、居家感強、私密性好等特點。”

作為一個“完全退休社區(qū)”，金色年華整個社區(qū)分居住和配套兩大部分，其中居住部分有居家式公寓，護理式公寓和度假式公寓，包括一室一廳、一室兩廳、兩室兩廳等多種戶型類型，入住人口需要達(dá)到法定退休年齡。湯平平說，從前期市場了解的情形看，大多數(shù)目標(biāo)客戶對于這種方式都非常接受。

為了做好這個項目，湯平平說，他們從2001年開始便先后去日本、美國、澳洲等地考察當(dāng)?shù)氐睦夏旯㈨椖浚罱K認(rèn)定老年公寓其實是完全顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的一種全新開發(fā)模式。“原來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗在這樣的項目里很難用上，”作為上世紀(jì)90年代開始從事房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人士，湯平平的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗可謂相當(dāng)豐富。但面對金色年華，湯平平卻是“老兵碰到了新問題”：”說是建老年公寓，其實還要建醫(yī)院、建老年大學(xué)、圖書館、餐廳、賓館、娛樂中心、休閑中心，“湯平平說，在開發(fā)金色年華的這些年里，他們最終感覺造的并不是房子，而是一座城，一個專為老年人設(shè)計的社會，“到最后，從事這個項目開發(fā)的很多工作人員都快成為老年問題行家了。”

”我們能做的，便是盡可能地在前期把準(zhǔn)備工作都做好，把能想的、該想的都想到，“從準(zhǔn)備到開發(fā)，金色年華光是規(guī)劃、設(shè)計方案便幾易其稿：”我們爭取把每一種需求都能考慮進去。”