銀行對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾

歷史總是驚人的相似。

類似今年房?jī)r(jià)過快上漲情況，2007年上半年就曾經(jīng)發(fā)生過一次。而針對(duì)這兩次房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控手段如出一轍，都是從二套房貸款政策入手。

2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，收緊信貸政策。其“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策，直接導(dǎo)致了2007年下半年至2008年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。

時(shí)隔兩年多之后，二套房政策再次充當(dāng)了調(diào)控樓市的第一拳，只是這次力度更大。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者，這次出臺(tái)的政策與2007年的“927新政”有些類似。不同的是，2007年遇到了全球金融危機(jī)，有些城市干脆就不放貸款，而不僅僅是增加首付。此次出臺(tái)的政策，在住房信貸上作出了更加細(xì)化的區(qū)分，目的就是要打擊短期炒作。這樣的措施會(huì)非常有效。

在胡景暉看來，今年的價(jià)格上漲比2007年嚴(yán)重得多。2007年的房?jī)r(jià)上漲是從南向北蔓延，一開始只是在深圳，而這一輪卻是從北京發(fā)起，兩周之后上海開始動(dòng)作，再傳到廣州深圳。北京作為首都的示范效應(yīng)影響更大。

“2007年的過快上漲僅僅是投資炒作，今年卻是央企地王的推動(dòng)，這一輪的房?jī)r(jià)猛漲比2007年更兇猛。”胡景暉說。

在胡景暉看來，這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策中，除了2007年的“927新政”外，其他的政策基本沒有起到真正的作用。所以中央政府仍然采用了金融手段發(fā)力，這個(gè)手段立竿見影。可以說，國(guó)務(wù)院14日的政策就是“927新政”的翻版。

從政策的調(diào)控方向看，首先受影響的將是投資客，那些可改善可不改善的購房需求也將被澆冷水。

市場(chǎng)的反應(yīng)印證了金融手段的立竿見影。

據(jù)我愛我家北京市所有400余家門店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后第一天，已經(jīng)簽約的貸款客戶紛紛給店面打電話，要求加急辦理過戶和批貸手續(xù)。通州二手房購房委托量首現(xiàn)下降23%，部分炒家離場(chǎng)。整體房源量上升15%，2005年以后的二手商品房房源量上漲3成。

北京中原地產(chǎn)向記者表示，在新政出臺(tái)后，一些城市已經(jīng)開始出現(xiàn)拋售的苗頭。在北京北三環(huán)一個(gè)樓盤，一浙江炒客一次拋出20余套房源，總價(jià)近1.3億元；在深圳，目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況；三亞甚至出現(xiàn)全民賣房的景象。

可以看出，銀行在房?jī)r(jià)的上漲下跌中扮演著至關(guān)重要的角色。

“毫無疑問，銀行在房?jī)r(jià)上漲中是一個(gè)非常重要的推動(dòng)力。如果沒有銀行這桶油，房地產(chǎn)這輛車不可能跑得這么快。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行采用了拉長(zhǎng)金融杠桿的做法，不僅僅體現(xiàn)在低首付、低利率，還包括抵押貸款等方式，讓有房者更容易獲得貸款購買更多的住房。

葉檀表示，銀行拉長(zhǎng)或縮短金融杠桿，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到至關(guān)重要的作用，傳導(dǎo)到價(jià)格上，會(huì)明顯帶來房?jī)r(jià)的上漲或下跌。此次國(guó)務(wù)院的新政縮短了金融杠桿，對(duì)短線操作的投資客來說，將是致命的打擊。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，銀行占據(jù)了市場(chǎng)的兩頭。在房地產(chǎn)供應(yīng)上，正是有了銀行的開發(fā)貸款，開發(fā)商才能順利拿地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；在房地產(chǎn)消費(fèi)上，也正是有了銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款，商品房才能真正被市場(chǎng)消化。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和消費(fèi)兩個(gè)終端上，銀行都有著難以遏制的放貸沖動(dòng)。”胡景暉說，銀行主觀上并非愿意看到高房?jī)r(jià)，但客觀上確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。

由于中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)大量開發(fā)。銀行放貸給開發(fā)商后，開發(fā)商有了資金支持可以高價(jià)拿地、推高房?jī)r(jià)，銀行從開發(fā)貸中能獲取客觀的利益，愿意放貸給開發(fā)商。

在2009年整體流動(dòng)性充足的情況下，大量貸款放給了央企。央企看中了房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷締造地王，高地價(jià)刺激著高房?jī)r(jià)。

而在個(gè)人信貸領(lǐng)域，房貸風(fēng)險(xiǎn)小、數(shù)量大，對(duì)銀行來說更是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“對(duì)銀行來說，對(duì)房地產(chǎn)放貸的度究竟多少合適？好像沒有人能說清。”一家國(guó)有銀行從事信貸審批的工作人員告訴記者，有不少銀行的利潤(rùn)就是靠房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支撐的。