自4月30日“京十二條”出臺之后，5月北京新房市場在量、價、結構及供需對比等方面，均出現(xiàn)了一些實際的變化，早前市場過熱的現(xiàn)象已得到明顯的抑制。但市場依然迷茫，開發(fā)商在拖，購房者在問：房價能降多少？什么時間是“底”？

觀望仍在繼續(xù)

據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份及5月中上旬入市的項目，多以老項目后期開盤為主，新項目僅8個，所占比重僅為14.5%。5月已開盤項目僅13個，大大低于4月底時統(tǒng)計的45個，而新政影響才剛剛開始。

6月即將到來，原計劃在6月推出新盤的開發(fā)商更多的進入了“觀望”。在未來的一個月中，開發(fā)商是否按時開盤，還是伺機而行，還看市場總體反應。記者來到首開石榴派的售樓處詢問，原計劃在5月開盤的這個項目，卻因新政的影響還沒有確定開盤時間。

記者撥打了一些準備在6月開盤的新盤的售樓電話，大多數(shù)售樓人員對于尚未確定開盤日期的樓盤，都給予了“非肯定”的預期價格。降低預期價格者有，價格不變者亦有，還有的樓盤因位置好，人氣好，依然堅挺。降價樓盤如興創(chuàng)·D標，原計劃均價28000元/平米，現(xiàn)在不得不調(diào)低，預計開盤價會略高于25000元/平米；天潤福熙大道也把預期售價調(diào)低了3000元/平米，意在吸引仍在觀望中的購房人。

30%的銷售率屬“熱銷”

已開盤的樓盤，銷售效果也差強人意。在限制高價盤入市的“潛規(guī)則”下，首個在4萬元單價以上被“放行”的項目太陽公元，其銷售狀況備受關注。當日認購現(xiàn)場，開發(fā)商和買房人皆表示已經(jīng)售出50多套。截至5月24日，開發(fā)商稱目前正式簽約為1套，共認購60多套。此銷售額還是建立在比周邊樓盤每平米低1萬多元、強調(diào)性價比優(yōu)勢導向后的結果。“未來數(shù)月內(nèi)將不再推新盤，對樓市的長期平淡有心理準備。”北京信遠地產(chǎn)總裁尹英說。

鄰近太陽公元的另一個高端項目銷售負責人表示，他已經(jīng)了解到該“鄰居”的銷售進展，按照30%的銷售率，在5月份的銷售排名中可能依然屬于“熱銷”，“最近就不用再考慮賣房子的事了，估計開盤了也沒有什么效果”。

出現(xiàn)零成交樓盤

新政以來，從5月1日至26日，北京共有13個以住宅形式進行銷售的樓盤，兩個樓盤出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象，分別是5月13日獲得預售許可的天鵝堡、5月14日獲得預售許可的保利·西山林語。后者一次性獲取的預售許可房源為600余套，至今未售出一套。此外，有5個在5月份獲得預售許可的樓盤成交套數(shù)為個位數(shù)。而如果把取得預售許可的時間推前至4月15日，則有6個樓盤零成交。

亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，四五月恰逢樓市新政出臺期間，成交量下跌明顯，市場反應較大，因此開發(fā)商觀望的情況也比較突出，尤其是尚未開盤的新項目，對此都比較謹慎，因而選擇了觀望。4月份以來出臺的一系列調(diào)控政策不僅直接導致了樓市成交量的大幅下跌，同時也嚴重影響了樓市的預期，不但購房者出現(xiàn)了明顯的觀望，即便是開發(fā)商也出現(xiàn)了觀望情緒，處在搖擺不定，左右為難的狀態(tài)。

- 眾生相

開發(fā)商 暫無一步降到位的動力

“預計成交量不好，就不著急開盤；降500元、1000元，沒作用，我們也不會降價。”日前，京西某高端樓盤營銷負責人盧偉(化名)這樣對記者說。上一輪房地產(chǎn)調(diào)控時，盧偉正在公司位于郊區(qū)的項目做銷售。

上輪調(diào)控：扛了幾個月才降價

2007年9月，上一輪調(diào)控的“殺手锏”———二套房首付40%和利率提高到1.1倍剛一出臺時，郊區(qū)項目并沒有感受到太大壓力。“市區(qū)受影響是從10月、11月各大銀行信貸細則出臺后趨于明顯，郊區(qū)則是在2008年2月份以后。”盧偉告訴記者，由于當時公司高層公開表態(tài)不降價，加上對樓市的長期看好，自己所在的樓盤一直沒有主動調(diào)價，“只調(diào)整產(chǎn)品的入市順序，好位置、好戶型留到了2009年后。”盧偉說，當時政策出臺后，樓市還很堅挺。即使后來北京有幾個領降的樓盤，也都至少撐到2007年底才降價，比如美利山，2008年1月初12600元/平米入市。有的則到2008年年末才降價。

在盧偉看來，后來降價的樓盤一方面是因為公司先期擴張厲害，遇到政策緊縮，資金鏈趨緊才降價。

本輪調(diào)控：假降居多，難促進銷售

今年新的調(diào)控周期，盧偉已經(jīng)是城區(qū)一高端項目的營銷負責人。他告訴記者，公司在2008年都沒有降價，現(xiàn)在同樣不會降價。“城市核心區(qū)樓盤的稀缺性、樓市長期看漲依然不變，項目現(xiàn)在更不會降價。”

“以前賣低端項目，樓市不好的時候推出低價的、相對差一點的戶型；現(xiàn)在這個項目，產(chǎn)品都是精品。樓市不好，就不取預售許可證。”盧偉這樣介紹項目應對調(diào)控的策略。